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我市新建商品房開(kāi)通網(wǎng)上銷(xiāo)售之后，受到越來(lái)越多的市民關(guān)注，大家在上網(wǎng)查詢(xún)的同時(shí)也產(chǎn)生了一些疑問(wèn)，比較集中的就是某些樓盤(pán)的房子，即未認(rèn)購(gòu)也未簽約，更未備案，為什么也是處于紅色的不可售狀態(tài)呢？難道是主管部門(mén)幫著開(kāi)發(fā)商囤房嗎？經(jīng)過(guò)我們向主管部門(mén)的咨詢(xún)，這些處于紅色不可售狀態(tài)的房屋大多向銀行辦理了在建工程抵押貸款，而這類(lèi)房屋，主管部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在解押后才可以進(jìn)行銷(xiāo)售，因此在未解押的情況下，禁止此類(lèi)房屋的預(yù)售，所以才會(huì)呈現(xiàn)紅色不可售狀態(tài)。
比如我們現(xiàn)在看到的第一張照片，這是于今年5月18號(hào)開(kāi)盤(pán)的鳳凰花園1號(hào)樓的現(xiàn)時(shí)樓盤(pán)情況，102套住宅中，55套住宅已簽約，19套處于不可售狀態(tài)，有28套處于可售狀態(tài)。
再看第二張，這是于去年開(kāi)盤(pán)的金海龍韻1號(hào)樓，63套住房中，僅售出兩套，其余未售出房屋，由于設(shè)置了在建工程抵押，未向銀行解押前不能銷(xiāo)售，只能解押一套售一套，目前只有一套2-902C處于可售狀態(tài)。
為什么設(shè)置了在建工程抵押的房屋不能夠預(yù)售呢？咱們先得了解一下，什么叫在建工程抵押。建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。如果抵押在先，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”
從這些法律條文中，我們可以知道，未經(jīng)抵押銀行同意，購(gòu)買(mǎi)了在建工程抵押的房屋，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。在這種一房二賣(mài)的關(guān)系中，普通的購(gòu)房人僅僅是債權(quán)人，無(wú)力對(duì)抗抵押銀行的優(yōu)先受償權(quán)。由于我國(guó)法律保護(hù)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，在開(kāi)發(fā)商不能按期還款，抵押權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，擺在購(gòu)房人面前的只有兩條路，一是放棄該套房屋產(chǎn)權(quán)，單純地向開(kāi)發(fā)商主張已付房款及損失的債權(quán)；二是再出一遍錢(qián)，先跟銀行解押，之后再向開(kāi)發(fā)商主張解除抵押關(guān)系時(shí)所付款項(xiàng)的債權(quán)。這樣慘痛的經(jīng)歷，我市新宇小區(qū)的住戶們恐怕是沒(méi)齒難忘。
按照我國(guó)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商與銀行簽定抵押合同之后三十天之內(nèi)，就必須到產(chǎn)權(quán)主管部門(mén)進(jìn)行登記，一旦登記，該處房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移就必須由抵押銀行出示意見(jiàn)，即已解押，或同意抵押人銷(xiāo)售轉(zhuǎn)移抵押權(quán)，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。通俗地說(shuō)，設(shè)置了在建工程抵押的房屋，某種意義上講就是開(kāi)發(fā)商拿未建好的房子向銀行設(shè)置了抵押，取得了資金，進(jìn)行了抵押登記。如果抵押之后，開(kāi)發(fā)商再將房子出售，除非是已解押，或是抵押銀行同意，否則產(chǎn)權(quán)部門(mén)無(wú)法為購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)。這也就是蕪湖網(wǎng)上房地產(chǎn)樓幢信息界面中存在那些紅色不可售狀態(tài)的原因。可以說(shuō)，禁止銷(xiāo)售設(shè)置了在建工程抵押，同時(shí)未得到抵押銀行意見(jiàn)的房屋，是對(duì)廣大購(gòu)房人合法權(quán)益的保護(hù)，有效地防止開(kāi)發(fā)企業(yè)在銀行與購(gòu)房人中間一房二賣(mài)。
道理說(shuō)進(jìn)來(lái)很明白，但是真正做出判斷的仍是廣大消費(fèi)者，當(dāng)你碰上網(wǎng)上顯示為紅色不可售狀態(tài)，而又在售樓處出售的房屋時(shí)，請(qǐng)慎重行事。