進入2006年以來，把土地使用權抵押給銀行、典當行以及其它企業來換取資金的方式，正在成為上海開發商最重要的融資手段之一。據上海市房屋土地資源管理局網站公布的國有土地使用權抵押情況顯示，去年12月開始，上海各區縣地塊使用權抵押數量明顯上升。最近2個月，新增土地抵押勢頭依然不減，上月為11幅、本月目前已經達到25幅。（截至3月27日止）這其中大部分都抵押給了銀行。五合國際地產策劃部陳彤彤認為，金融機構承擔了極大的風險。
抵押首選銀行
據上海市房屋土地資源管理局網站公布的國有土地使用權抵押情況顯示，不僅銀行， 滬上的一些典當行也成為了土地使用權抵押權人。據典當行相關人士透露，典當行目前基本按土地拍賣價格的50%發放當金。對于一些資金實力比較強的房產公司，這個比例會適當提高到60%。典當行對房地產抵押放貸的月息費率上限則設定為3.12%。據介紹，這一放貸月息費率是由2.7%的房地產抵押貸款綜合費率及0.42%的人民銀行貸款同期利率兩部分組成。目前滬上典當行通行的做法是將月息費率設定在3%，這個利率大大高于銀行的月利率。因此，開發商一般首選銀行作為土地使用權抵押權人。
當資金緊張時，開發商也會選擇到典當行融資以解燃眉之急。如去年12月至今年1月間，上海房地產銷售趨冷，開發商們大多資金鏈開始緊張，而銀行貸款在市場波動的情況下只對實力強的房地產企業房貸，典當行成為了很多中小房地產商的“救火隊員”。一些開發商甚至曾接受蘇浙資金和一些地下錢莊高達10%－20%年利率要求，有些開發商甚至公然以30%的年利率求借資金。
風險帶來信任危機
“房地產融資渠道單一是導致開發商蜂擁通過土地抵押加大融資力度的原因之一。”陳彤彤認為，對于沒有自有資金的開發商，采用這種方式的話，一旦出現資金鏈斷裂，便無法為債務清償提供合理保障，轉為銀行為其承擔債務。以前北京某銀行就曾為某地產開發商背了債務，導致自身業務受了影響。另外，如果是劃撥土地使用權抵押，一旦開發商到期未履行債務，按規定抵押權人可以優先獲得抵押的土地使用權，但抵押權人要額外交納劃撥土地使用權出讓金。出讓金的標準一般為該地塊使用權市場轉讓價總額的35%－50%，這樣無形中增加了抵押權人的金融風險。此外，消費者也會受到影響。如果開發商不能及時付清款項，便會影響消費者購房的合法權益。因為如果抵押合同沒有解除，從法律上講，土地使用權抵押如未解除，消費者不能辦理房屋產權證。
由于資金問題帶來的對金融機構、消費者權益的傷害，便會引發他們對企業誠信度的質疑，從長遠發展的角度考慮，這絕對是誤區。
內外雙修緩解資金壓力
“土地使用權抵押會帶來極大的金融風險，也是開發商們‘非典型’的融資方式，希望房地產融資盡快多元化。”據深思域劉瑾介紹，以前，開發商獲取項目后，用小比例的資金為杠桿，融入銀行資金為前期費用，從而撬動整個房產項目。隨著房地產市場的逐漸成熟，在經歷了一系列土地、貸款政策后，上海房地產開發商資金普遍吃緊，開發企業的前期資金運作面臨著極大的考驗。常規的銀行融資渠道的門檻已大大提高，房地產企業紛紛開始積極尋求新的融資渠道。如企業改制上市、企業間的兼并與重組、尋求信托與基金的合作與投資等等。融資渠道逐步向多元化特征發展，其中以信托基金和產業基金為投資來源的資金運作模式將成為今后房地產開發企業的主要運作模式。但目前銀行貸款依然是融資主流。
陳彤彤認為，除了增加融資方式以外，開發商自身提高開發素質也是提高銷售量、減少資金緊張的關鍵。房地產之間的競爭是開發商的整體資源與綜合競爭力的競爭，是綜合專業與技術資源優勢的競爭。建議開發商在取得土地后甚至是取得土地之前，與專業水準的機構進行合作，為項目的操作做好前期的調查與研究，為項目提供全程且專業的策劃服務，包括市場調研、產品定位、開發策略建議、營銷推廣建議等，以提供利益最大化的解決方案，以達到預期。這樣就最大程度上加快項目銷售速度，保證資金充足。
