土地使用權抵押是指土地使用者提供抵押的土地使用權作為按期清償債務的擔保行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的土地使用權拍賣所得的價款優先受償。其中，以土地使用權提供擔保的債務人(或第三人)稱抵押人。接受擔保的債權人稱抵押權人。本文擬就土地使用權抵押案件審理中的有關問題作些探討。
一、土地使用權抵押的特征及適用范圍
土地使用權抵押具有以下特征：一是土地使用權抵押具有從屬性。與其他抵押一樣，土地使用權抵押是附設于主債的從法律關系。主債關系的有效存在，是土地使用權抵押關系存在的前提，主債消滅，抵押關系也歸于消滅。二是土地使用權抵押具有優先受償性。當債務人不履行主債務時，抵押權人有權以抵押土地使用權(出讓)折價或變賣，從折算價金或變賣價金中優先于債務人的其他債權人而獲得清償。三是土地使用權抵押是以土地為標的抵押關系。根據我國法律，抵押的標的可以是動產或不動產，還可以是有價證券(如股票、債券)，票據(如支票、本票、匯票)，單證(如提貸憑證)等，土地使用權抵押則是以土地作為標的而設定的抵押。在分類上，它應屬于不動產抵押。四是土地使用權抵押一般是不移轉占有的抵押關系。土地使用權抵押的優點在于土地價值量大，可以擔保巨額債務的履行，而且土地為不動產，實物形態穩定，一般無需交付占有即可設押。
抵押期間風險較小，抵押權人也便于監督其用益與處分的情況，另外，對于土地所有者或使用者來說，通過土地設押增強信用，既可以獲得資金融通或從事其他經濟活動，也不影響自身對土地的使用、收益，可謂兩全齊美。土地使用權在經濟生活中已得到廣泛運用。目前，土地使用權抵押的適用范圍主要包括三個方面：一是抵押貸款。即以土地使用權作為抵押，向銀行、信用社、信托公司等金融機構貸款或者從事民間的借貸活動。二是抵押承租和承包。即承租方或承包經營者以土地使用權作為抵押，承租企業或擔保承包企業的經營者，如果沒有完成租賃合同或承包經營合同所規定的經營目標。出租方或發包方有權以該土地使用權優先受償。三是擔保其他債務的履行。在其他涉及金錢給付或者可以以金錢估價的債務中，只要雙方當事人協商一致，也可以以土地使用權設置抵押，作為債務人履行債務的擔保。
二、審理土地使用權抵押案件，應對主體資格、土地權屬進行審查土地使用權的設押是指抵押人和抵押權人設定土地使用權抵押關系的法律行為。
土地使用權設押應以合同方式進行，即由抵押人和抵押權人在平等協商的基礎上訂立土地使用權抵押合同。土地使用權抵押合同是抵押人和抵押權人明確相互權利義務的協議。它既可以在主債成立時訂立，也可以在主債成立后，債務履行前訂立。甚至還可以在主債即將成立而尚未成立時起訂立，只要在抵押實行之時主債已經存在并且金額確定即為有效。審查合同時，一般應從以下幾方面著手：
(一)主體資格要合格：根據最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見第106條關于“保證人應當是具有代償能力的公民，企業法人以及其他經濟組織”。“國家機關不能擔任保證人”的規定，可以說明，司法實踐中對設定抵押的保證人的主體資格是有限制的。合同的當事人須具有訂立房地產抵押合同的締約能力，即抵押人必須是合法的土地使用權人。抵押人和抵押權人是抵押關系的當事人，抵押人一般是主債的債務人，但也可能是主債關系以外的第三人。第三人作抵押人的抵押，一般稱作第三人抵押。由于土地使用權設押實際上將直接授與抵押權人在債務不履行時，對土地使用權的處分權，因此，抵押人自身必須對土地享有充分的使用權。依據這一條件，抵押人應當是出押土地的使用者。如果以自己不享有土地使用權出押，應當認定抵押關系無效。抵押權人只能是主債的債權人。
(二)土地權屬審查：抵押土地使用權應當是抵押人所有的或依法準予設押的經營管理的土地使用權。在土地上有建筑物、其他附著物時，由于土地與地上建筑物、其他附著物在物理上不可分離，因此，抵押地上建筑物、其他附著物的，即同時發生土地抵押。土地使用權和地上建筑、其他附屬物抵押，應當依照規定辦理抵押登記。根據抵押原理，可用于設押的土地使用權必須是抵押人依法取得的土地使用權。符合下條件的，經縣市人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以抵押：1、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;2、以出讓方式取得的土地使用權，須有國有土地使用證;3、依法獲得所有權的房屋及其占有范圍內的土地使用權，具有地上建筑物、其他附著物合法的產權說明;4、依照規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金;5、依法獲得房屋期權;6、依法可以抵押的其他土地使用權。有下列情形之一的房地產不得設定抵押權;1、通過劃撥方式取得的土地使用權，未經有批準權的人民政府批準，允許轉讓或者尚未建有地上房屋及其他附屬物的;2、文物建筑或有重要紀念意義的建筑;3、已出租的公有住宅和公益事業用戶;4、未依法登記領取權屬證書的房地產;5、依法列入拆遷范圍的房屋;6、依法不得設定抵押權的其他房地產(如法定期限已屆滿或抵押期限已超過剩余期限的土地使用權，所有權、使用權有爭議的房地產，未經共有人同意的房地產;就其價值已設定抵押權的房地產;被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產)。凡通過劃撥方式取得土地使用權，政府不收取地價補償費，不得自行轉讓、出租和抵押，需要對土地使用權進行轉讓、出租、抵押和連同建筑物資產一起進行交易者，應到縣級以上人民政府辦理出讓和過戶手續，補交或者以轉讓、出租、抵押所獲收益、抵交土地使用權出讓金。國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外，集體所有土地，必須先行征用轉為國有土地后，才能轉讓。取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動，合法權益受國家保護。依出讓方式取得的土地使用權需要抵押的，必須依法到土管局，憑土地使用權證書，房屋所有權證書辦理抵押登記;依劃撥方式取得的土地使用權，需要抵押的，必須辦理土地使用權出讓手續后，方可抵押，并由土地管理部門簽發土地使用權抵押許可證。不辦理出讓手續而抵押的，抵押行為無效。抵押合同應當規定抵押土地使用權的名稱、數量、范圍、規格、價值、坐標表、宗地圖、面積、《土地證》。
