【基本案情】
王先生是外地人，幾年前來到貴陽市做生意。2006年12月，生意中結交的一個朋友向他借錢，該朋友提出以一處房產作抵押，向其借10萬元現金，借期為一年。當時房屋評估價為21萬元，簽訂借款協議后他們即辦了抵押登記。今年11月，那位朋友突然通知王先生要賣房還錢，請他一起去辦手續，在辦手續過程中，朋友告訴他，在抵押之后一個月，又用這套房作抵押向另一人借了10萬元，并且答應用變賣的房款先還后借的這10萬借款，由于房子只賣了18萬元，所以現在只能先還給他8萬元，剩下的2萬元只能等日后再還了。王先生知道后很氣憤，明明抵押給他的房子怎能又抵押給別人呢?于是，王先生要求那位朋友必須用房款先歸還他的10萬元才同意協助辦有關手續。王先生詢問：這樣的要求合不合理?
【律師說法】
王先生的朋友將抵押給王先生的房屋在剩余抵押價值范圍內再次抵押是合法的，但變賣抵押房屋的價款應當優先償還給王先生。
依據《擔保法》第三十五條的規定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。由于你朋友用于抵押的房屋價值在二十萬元以上，減去你10萬元的擔保債權，仍有10萬的余額，為了充分利用社會財產的價值，法律允許將抵押財產未設立抵押的余額部分再次抵押。故王先生的朋友將抵押房屋在10萬元的剩余抵押價值范圍內再次抵押符合法律的規定，合法有效。
現抵押的房屋最終只變賣了18萬元，無法清償20萬的抵押債權，在這種情況下，借款人應當依據《擔保法》第五十四條“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：(一)抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償”，及《城市房地產抵押管理辦法》第四十三條“同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償”的規定，優先償還抵押登記在先的債權。王先生與其朋友簽訂的抵押擔保合同在再次抵押前一個月就已經登記生效，依法享有優先受償權。
