抵押與按揭
1、在生效條件上
按揭的生效條件是，如果按揭物是現房的，那必須將房屋的產權證交付給按揭權人執管;若按揭物是期房的，則必須將《商品房預售合同》交付給按揭權人執管。但是不管現房還是期房，都必須向法定登記機構辦理登記后方可生效。而抵押的抵押物除了法律規定必須經法定登記機關登記才可生效外其他抵押物是否要登記后才生效，則由抵押人和抵押權商定。
2、在權利依據上
按揭的權利既屬于擔保物權，又屬于一般債權，因為按揭物如是現房，按揭人只要將按揭物的產權證交付給按揭人即可，它是一種權利的質押，與債權并無直接關系;若按揭物是一種期房的，它實際上還并不存在，因此根本不會發生轉移期房的占有權問題，只是要求把《商品預售合同》交付給按揭權人即可。《商品房預售合同》中反映的僅是合同上的債權債務關系，也說明按揭人在商品預售的合同關系中是處于債權人的地位，這種權利只具有一種債權的性質，尚未具有直接體現財產權的性質。而抵押權屬于物權，因為它是抵押人以自己的財產作為履行債務的保證。
3、在標的物上
按揭和抵押權的標的雖然都可以是房屋，但抵押權的標的原則上應為有體物。雖然傳統民法上也可以對權利設定抵押權，如中國《擔保法》規定的可以國有土地使用權設定抵押，但抵押物必須直接指向現存的具有一定交換價值的財產或者一種能即時物化的權利，這就排除了以期待權作為設定抵押的可能。而在按揭中，按揭的標的物不僅包括現房，還有在建的工程和樓花，后兩者用來設定擔保的是尚未建成的建筑物，用作設定擔保的是一種期待權。
登記制度
從目前中國的民事立法來看，我國的房產抵押貸款登記制度還存在著很多的不完善，顯然這還沒有做到一定的重視程度，那么，如何才能完善房產抵押貸款登記制度呢，兩個方面：
(一)房產抵押貸款登記機關不統一
房產抵押貸款的登記需要按照兩個原則：登記機關的司法性質和登記機關的統一性。調研過很多國家，得出結論是：房產權屬登記基本上是由房地產登記機關統一辦理登記，房產權屬登記機關都是司法機關，那么，登記行為屬于司法行為，具有很強的法律效力，我國《擔保法》第42條對各種不同抵押物的相應登記部門作了規定：以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，登記機關為縣級以上地方人民政府規定的部門。授權縣級以上地方人民政府是為了與《城市房地產管理法》第61條的規定保持一致，目的是維護法律的統一性。而《城市房地產管理法》之所以沒有明確規定城市房地產抵押的登記部門，是因為全國各地實行的房地產管理體制不完全相同，實行房產地產分管體制，房產地產合一的管理體制等等，各不一致。這種狀況就使各登記機關無章可循，各行其是，為各類虛假登記開了方便之門，極大地影響了抵押登記的權威性，此后必然涉及到土地政策的貫徹，甚至阻礙中國房產的發展，政府的形象和威信。
(二)房產抵押貸款登記審查內容不統一
房產抵押貸款登記的意義在于房產物權變動的公示和公信，其目的是使社會公眾相信該登記權利而為交易行為，維護交易安全，而不是對抵押合同的效力進行確認。因此，房地產抵押登記機關在受理抵押當事人的登記申請后，只能在自己的職責范圍內就申請的形式進行審查，而不能超越登記權限對合同的實質性內容進行審查，更不可以利用職權強制收費或指令當事人到其指定的評估機構進行資產評估，搞壟斷經營，損害抵押當事人的利益。當前的房地產抵押登記過程中，存在著種種不合理的現象，其中房地產抵押登記機關不適當地行使公權力，造成對私權利的侵犯就是主要表現。
總之，房地產抵押制度是擔保物權制度的重點，而由于我國尚無完善的民事基本法，現行法律法規對房地產登記的規定往往有語焉不詳之感，不合理之處頗多。因此，要完善我國現行房地產抵押登記制度，必須從立法的高度來考慮，以實現統一法律依據、統一登記機關、統一登記效力、統一登記程序的要求，以期提高我國登記的公信力、進一步保護債權、保障交易安全、減少房地產糾紛。在新《物權法》出臺的情況下，我們更急切期待我國有關房地產抵押登記相關單行法律的早日出臺，并期待中國《民法典》的早日公布與實施。
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