一、國外住房抵押貸款保險與擔(dān)保的基本做法
1、加拿大
如果抵押貸款的首付款比例高于或等于25%，借款人無需購買抵押貸款保險;如低于25%，則必須購買抵押貸款保險。保險的出售者主要是政府獨資擁有的加拿大房屋抵押貸款與住房公司(CMHC)。到1995年，CMHC 為1130億加元的住房抵押貸款提供了保險，占全國住房抵押貸款總額的1/3。借款人購買CMHC保險的好處是可以降低首付款比例，借款額在18萬加元以下，首付款比例為10%，18萬加元以上，首付款比例為20%。借款期限最長為40年，一般為25年。保險費率為全部貸款額的0.5-3%，具體根據(jù)首付款比例定，由借款人支付。一旦CMHC同意保險，則其為貸款機構(gòu)100%保險，包括借款人拖欠費用、貸款余額、法律成本和利息成本等。如果借款人還不了款，CMHC將實施拖欠還款管理，包括安排特殊還款計劃、重新安排還款期限等，最后的手段才是處置抵押物。
2、美國
在確定哪些借款人需要保險方面與加拿大類似，即首付款比例高于20%者無需買保險。美國30年代經(jīng)濟危機后，由于銀行擔(dān)心貸款收不回來，因此把首付款比例提高到 50%左右，貸款期限主要是5年。在這種情況下，政府出面干預(yù)。根據(jù)1934年《國民住宅法》成立了聯(lián)邦住房管理局(FHA)。為中低收入居民提供住房抵押貸款保險。在有FHA保險下，居民最低首付款比例可達(dá)到5%，貸款利率比市場利率低一半左右。FHA為貸款提供100%的保險。保險費按未償還貸款本金的0.5%由借款人支付。FHA在發(fā)放貸款時，要對住房的建筑計劃和貸款條件進行審核和對貸款者資格進行認(rèn)證。目前，F(xiàn)HA保險的住房貸款最高額為20萬美元，保險的貸款額占整個住房抵押貸款額的24%。除FHA保險外，也有私人抵押貸款保險公司。但私人保險主要是為首付款比例低于20%部分的貸款額保險，且只保貸款額的12-30%，用以提高借款人信用。
3、法國
對于平均還款期限15年，還款額占收入1/3的貸款，銀行希望能夠?qū)τ谠斐芍袛噙€款的主要偶然事件進行保險。偶然事件主要是死亡風(fēng)險、喪失工作能力的風(fēng)險和失業(yè)風(fēng)險。因此，在法國，借款人去銀行貸款，盡管法律沒有規(guī)定借款人必須購買保險，但事實上，不買人壽保險銀行不貸款。借款人須按貸款額的0.4%交納人壽保險費。在借款人發(fā)生死亡、殘廢或喪失工作能力情況下，保險公司按月還款額支付銀行的貸款，銀行確保收回貸款，借款人仍擁有住房。住房抵押貸款的失業(yè)險為自愿險種，但對高失業(yè)風(fēng)險的借款人，銀行也可強制要求其投保。失業(yè)險的費率也為貸款額的0.4%。在借款人失業(yè)的情況下，保險公司承擔(dān)18個月的還款責(zé)任。法國還有一種零利率貸款，利息由政府補貼，對月收入不超過2萬法郎者提供不超過房價20%的貸款。收入越低，貸款期限越長，最短7年，最長17年。借款人申請零利率貸款，由住房貸款擔(dān)保基金為其提供擔(dān)保。目前零利率貸款約占貸款總額的5%。
4、荷蘭
荷蘭住房貸款的80%采用抵押貸款與保險相結(jié)合的方式發(fā)放。借款人在向銀行貸款的同時，須購買一份與貸款期相同的人壽保險。在保險期間，借款人分期支付貸款利息給銀行，把保險費用(相當(dāng)于本金)還給保險公司，保險到期，保險公司負(fù)責(zé)償還本金給銀行。這樣做的好處是，借款人無需另交昂貴的保險費，在保險期間出險，保險公司負(fù)責(zé)償還貸款，借款人仍擁有住房，銀行轉(zhuǎn)移了貸款風(fēng)險，保險公司開拓了經(jīng)營范圍。荷蘭辦法的難點是，保險公司必須有較高的經(jīng)營水平，銀行則要放棄部分本金周轉(zhuǎn)可能帶來的效益。荷蘭也有住房貸款擔(dān)保基金，主要是為中低收入家庭買房提供貸款擔(dān)保。凡是所購住房價格在31萬盾以下的家庭，都可申請基金擔(dān)保。基金由中央、地方政府共同出資建立。借款人需按貸款額的0.36%支付擔(dān)保費，得到擔(dān)保后，銀行貸款利率下調(diào)0.2-0.5個百分點。
二、特點
1、美、加體制的特點
美、加住房抵押貸款保險、擔(dān)保體制的特點是以抵押為最基本的風(fēng)險防范形式。借款人只要首付款在25%或20%以上，以所購房屋作抵押即可獲得貸款，而無需另買保險。貸款人通過對借款人嚴(yán)格的信用調(diào)查確保還款。借款人買保險主要是為了降低首付款比例或獲得優(yōu)惠利率。政府辦保險主要是為了提高購房者即期買房能力，以保險為重要手段調(diào)節(jié)和促進住房市場的穩(wěn)定發(fā)展。美、加政府辦的保險覆蓋了所有風(fēng)險，包括財產(chǎn)險、人壽險、失業(yè)險和惡意不還等，并100%還貸。加拿大與美國的區(qū)別是，美國的FHA主要是為中低收入者群體提供保險，加拿大的CMHC則對投保人員沒有限制。
2、法國、荷蘭體制的特點
法、荷與美、加相比，其特點是：一是，不以抵押而是以保險為主要的風(fēng)險防范形式。在法、荷，所有借款人都需購買保險;在美、加，只有希望首付款比例低于 25%或20%者方需購買保險。二是，在法、荷保險體制下，借款人萬一出險，仍擁有住房，這種保險不僅為貸款人保了險，而且為借款人保了險;美、加的保險實質(zhì)是一種保證保險，因為它們都具有對抵押物的處置權(quán)，借款人出險，保不住住房。三是，在法、荷體制下，因為借款人買保險不能降低首付款比例，而貸款人對借款人有嚴(yán)格的信用要求，因此兩國政府都設(shè)立了擔(dān)保基金對低收入者貸款提供擔(dān)保和貼息，以提高低收入借款人的信用，支持他們買房。
以上是滬律網(wǎng)小編為您提供的怎么辦理房屋抵押貸款的相關(guān)手續(xù)，如需了解更多房屋抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容，小編為您推薦：
房屋抵押貸款容易出現(xiàn)的問題
房屋抵押貸款有哪些風(fēng)險
房屋被抵押 買賣合同能解除嗎
