個人房屋抵押貸款法律問題
借款人/抵押人/抵押物財產共有人身份識別及承擔的責任
1、 在個人住房抵押貸款業務中，向銀行申請抵押貸款的借款人一般為該抵押房屋的所有權人，所以借款人即為抵押人;但抵押人未必是借款人，銀行在選擇借款人人選時，除了滿足其為抵押房屋的所有權人之外，還考慮借款人的年齡、收入、財產及資信等情況。因此，在抵押房屋內的所有權人即共有人同為抵押人。抵押物財產共有人是指不上產證的具有法定或約定共有關系的第三人，一般情況下為房屋權利人的配偶。
2、 依據《上海市1994年公房出售暫行辦法》(以下簡稱“九四”方案)及其《實施細則》規定，同時《滬高法1996-250號文處理公有住房出售后糾紛的若干意見》規定，按“九四”方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。對于該等房屋進行房地產查閱時，一般登記的注記為房改售房或售后公房。這也是基于歷史原因產生的又一類型抵押物財產共有人。
3、 依據《物權法》第103至104條的共有關系性質不明時的推定及分額確定規則，即可以理解為房屋權利人沒有約定，除了房屋權利人具有家庭關系的即為共同共有外，視為按份共有。同時未約定或約定不明共有份額的，按出資額確定;不能確定出資額的，視為等額按份共有。同時，見《物權法》第97條的處分條款，處分共有不動產的，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。這也是要求抵押物財產共有人本人簽署同意抵押文件的法律依據。
4、 根據不動產物權公示公信原則，基于筆者對《物權法》第106條第3款的理解，抵押權人若因信賴不動產登記簿的登記信息，而與房屋權利人簽訂《房地產抵押貸款合同》并辦理了抵押登記，即使在簽訂房地產抵押貸款合同時該房屋權利人隱瞞其婚姻狀況或因登記機關登記錯誤引發的瑕疵，均可以被抵押權人(即銀行的善意)所吸收。但隨著央行建設的個人征信系統完成全國聯網，公安部建立的全國公民身份信息查詢系統等電子化信息的網絡建設，商業銀行審查借款人等各方面信息的網絡也開始鋪開，未來不排除銀監會或央行加重銀行審查義務的可能，而對于抵押物財產共有人或其他信息的審查不到位，就對抵押權的設立產生瑕疵。
5、 依據《物權法》第102條之規定，因共有不動產產生的債務，在對外關系上，共有人承擔連帶債務。因此，不論是借款人、抵押人及抵押物財產共有人對于銀行貸款具有法定的連帶還款義務，但是，如果抵押權不生效，該債務則變成無擔保債務，銀行則失去了優先受償的權利。
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