黨的十八屆三中全會和2014年中央一號文件明確提出要保障宅基地的用益物權(quán)，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民房產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。從政策上為開展農(nóng)房抵押貸款提供了可能，但在探索農(nóng)房抵押貸款過程中卻發(fā)現(xiàn)面臨“四難”的困境，只有疏通農(nóng)房抵押貸款傳導(dǎo)機制，創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式，才能有效拓寬農(nóng)戶大額貸款融資渠道。
開展農(nóng)房抵押貸款的困境
(一)依法抵押難。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。”這意味著農(nóng)房抵押須同宅基地一并抵押。但《土地管理法》規(guī)定“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”，同時《擔(dān)保法》規(guī)定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”，這從法律層面上明確了“宅基地不能抵押”，從而導(dǎo)致農(nóng)房抵押面臨法律“桎梏”。
(二)價值評估難。一是“兩證”缺失。絕大多數(shù)農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房沒有辦理《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，農(nóng)民空有“大筆資產(chǎn)”卻無 “法律證明”，房產(chǎn)評估無“的”而難放“矢”。二是標(biāo)準(zhǔn)缺失。國家對農(nóng)村房屋價格評估沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)房價格大多按照重置成新價和宅基地的區(qū)位價，由評估者根據(jù)自身經(jīng)驗判斷定價，主觀成份較大，評估價值公信力不足。三是機構(gòu)缺失。金融機構(gòu)對評估機構(gòu)由其總行(省聯(lián)社)實行“名單制”管理，能進入“名單”的評估機構(gòu)大多資質(zhì)較佳，集中于大中城市，在縣域沒有分支機構(gòu)，農(nóng)房評估只望“機構(gòu)”而興嘆。
(三)農(nóng)房變現(xiàn)難。根據(jù)《房屋登記辦法》，農(nóng)房交易只限于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)，否則，不予辦理登記過戶，交易不受法律保護。由于農(nóng)村村民 “族聚”特點，同一村組村民大都具有親情關(guān)系，不愿在他人抵押變現(xiàn)時趁火打劫，導(dǎo)致農(nóng)房交易“范圍窄、需求小、變現(xiàn)難”。此外，根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)村村民基本上是“一戶一宅、一宅一房”，處理抵押農(nóng)房將使農(nóng)戶“居無定所”，與最高人民法院對一套房抵押“可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”的解釋相悖，一套農(nóng)房抵押變現(xiàn)不受法律支持。
(四)確權(quán)認(rèn)證難。當(dāng)前，農(nóng)村資源中除林業(yè)資源的確權(quán)認(rèn)證工作得到全面普及外，其他資源如土地、房屋的確權(quán)認(rèn)證工作并未全面鋪開。大多數(shù)農(nóng)民沒有意識到“產(chǎn)權(quán)證”的價值和作用，對確權(quán)認(rèn)證工作態(tài)度不積極，主動申請意識不強。地方政府也未認(rèn)識到盤活農(nóng)村資源的巨大“錢景”，反而認(rèn)為要浪費大量的人力、財力，加劇縣域財政困難，推動確權(quán)認(rèn)證工作的力度不大。此外，農(nóng)房產(chǎn)權(quán)大多“四界”不清，違章修建現(xiàn)象嚴(yán)重，鄰里之間糾紛較多，確權(quán)認(rèn)證難度較大，影響確權(quán)認(rèn)證工作的推進。
開拓農(nóng)房抵押貸款的新路徑
(一)建立健全法律法規(guī)，為開展農(nóng)房抵押貸款提供保障。十八屆三中全會為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革繪出了藍圖，修訂完善《土地管理法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)成為可能，但法律法規(guī)的修改是一個謹(jǐn)慎、漫長過程，時間成本較大。當(dāng)前，應(yīng)著力加強地方法規(guī)建設(shè)，協(xié)商國土部門、住建部門、法院等部門，以出臺地方法規(guī)的形式明確用于農(nóng)房抵押的宅基地應(yīng)變更為農(nóng)村集體建設(shè)用地的條件和流程，使宅基地“可抵押”，從而緩解農(nóng)房“難抵押”的“桎梏”。
(二)建立相關(guān)協(xié)調(diào)機制，為實施農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)奠定基礎(chǔ)。首先，應(yīng)明確《集體土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》的受理部門，積極、規(guī)范推進農(nóng)地、農(nóng)房的確權(quán)、登記和發(fā)證工作，確保農(nóng)戶“兩證”齊全，保護農(nóng)民的合法財產(chǎn)權(quán)利。其次，應(yīng)建立農(nóng)房抵押登記制度。建議參考城市房屋抵押登記辦法，由當(dāng)?shù)卣课莸怯洐C構(gòu)負(fù)責(zé)抵押農(nóng)房的登記、過戶工作。最后，應(yīng)建立農(nóng)房抵押風(fēng)險處置機制。對抵押風(fēng)險暴露的，應(yīng)優(yōu)先采取協(xié)商方式，鼓勵農(nóng)民自行轉(zhuǎn)讓。對協(xié)商不成的，應(yīng)采取“招拍掛”轉(zhuǎn)讓方式。對賴債不還的，可申請仲裁或向人民法院訴訟。
(三)慎審選擇農(nóng)房抵押人，穩(wěn)步推進農(nóng)房抵押貸款。一是選好點。要充分利用地理區(qū)位優(yōu)勢，選擇集鎮(zhèn)、城郊和臨交通要道等商業(yè)價值高、較易變現(xiàn)的農(nóng)房試行抵押貸款。二是選好人。要通過查看抵押人的信用檔案，了解抵押人的信譽、經(jīng)營能力和還款能力，注重選擇干實事的人，把好貸款“入口關(guān)”。三是選準(zhǔn)用途。要注重貸款用途的真實性，重點支持符合政策導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和銷售貿(mào)易等實體經(jīng)濟需求，避免因貸款項目風(fēng)險而引發(fā)貸款風(fēng)險。
(四)創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式，激發(fā)農(nóng)戶申辦農(nóng)房抵押貸款的積極性。一是放大貸款額度。目前，農(nóng)房抵押率一般為40%~50%，低于城市房屋抵押率。建議在不超過70%的前提下，適當(dāng)提高農(nóng)房抵押率，真正滿足農(nóng)戶大額貸款的抵押需求。二是降低貸款利率。把農(nóng)房抵押貸款利率控制在一般抵押貸款加權(quán)平均利率水平之內(nèi)，讓利于農(nóng)戶。三是引入第三方擔(dān)保。如引進同一村組的第三方擔(dān)保，若貸款違約，可由第三方購買農(nóng)房，促進農(nóng)房流轉(zhuǎn)。
(五)健全中介服務(wù)體系，培育和發(fā)展與其相適應(yīng)的服務(wù)機制。加強社會中介體系建設(shè)，建立健全農(nóng)地、農(nóng)房抵押評估機構(gòu)，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，構(gòu)建農(nóng)房流轉(zhuǎn)平臺。積極推進城鄉(xiāng)居民戶籍改革，盡快打破城鄉(xiāng)“二元格局”，建立統(tǒng)一的社會保障體系，覆蓋農(nóng)民失業(yè)、養(yǎng)老、就醫(yī)等基本生活，逐步弱化農(nóng)地、農(nóng)房所承載的農(nóng)民社會保障功能，使農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押對農(nóng)民生活的負(fù)面影響降至最低。
(六)加快發(fā)展農(nóng)業(yè)保險，充分發(fā)揮保險的保障作用。目前，農(nóng)業(yè)保險漸入佳境，保險產(chǎn)品日漸增多。建議乘此東風(fēng)大力推廣農(nóng)房保險，并將抵押農(nóng)房的保險受益人設(shè)為金融機構(gòu)，有效分散農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險。
