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房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，雙方當(dāng)事人未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，其是否具有法律效力？
案情筒介
2004年5月18日，被告北京天億貿(mào)易有限責(zé)任公司（以下簡稱“北京天億公司”）為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，向原告中國建設(shè)銀行公主墳支行（以下簡稱“建設(shè)銀行”）申請貸款20萬元，貸款期限2年，貸款年利率為5.814%，期滿后由被告北京天億公司還本付息。建設(shè)銀行為了保證貸款的及時回收，要求北京天億公司提供房地產(chǎn)作為抵押。北京天億公司表示同意，并提出以價值30萬余元的倉庫用房作為貸款抵押。雙方在簽訂了20萬元的貸款合同之后，又簽訂了抵押合同。該抵押合同約定，被告北京天億公司對倉庫用房享有權(quán)處分，若被告北京天億公司到期不能償還上述貸款本息時，原告建設(shè)銀行可以將抵押物拍賣，并將從拍賣所得的價款中優(yōu)先受償銀行的貸款。抵押合同簽訂后，原告建設(shè)銀行沒有要求被告北京天億公司提供任何有關(guān)倉庫的房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書，雙方也未向任何部門辦理抵押登記手續(xù)。
2006年3月12日，被告北京天億公司因經(jīng)營管理不善面臨破產(chǎn)，為了維持公司的正常經(jīng)營，被告北京天億公司與第三人張?zhí)旌绾炗啞斗课葙I賣合同》，以28萬元的價格將公司的倉庫用房出售給第三人。合同簽訂后，第三人張?zhí)旌绺鶕?jù)合同約定的時間支付了全部購房款，雙方并于合同簽訂后的第10日到北京市房地產(chǎn)管理部門辦理了過戶手續(xù)。
2006年5月20日，被告北京天億公司在原告處的貸款期限已屆滿，原告建設(shè)銀行向被告北京天億公司發(fā)出《催款函》，要求被告北京天億公司在收到催款函后3日內(nèi)償還貸款本金及利息共計223256元。但因被告經(jīng)營管理不善面臨倒閉，根本無法償還建設(shè)銀行的貸款本息。
原告建設(shè)銀行認(rèn)為，2004年5月18日，本銀行與被告北京天億公司簽訂《貸款合同》，本銀行向被告放貸20萬元，貸款期限2年，年利率5.814%。當(dāng)時本銀行考慮到被告的資信問題，遂要求被告提供房地產(chǎn)作為抵押。被告為了順利取得本銀行的貸款，遂將被告的倉庫用房作為抵押物。據(jù)此，本銀行與被告簽訂房地產(chǎn)抵押合同后向被告放貸20萬元。2006年5月20日，被告的還款期限已屆滿，但被告至今未按貸款合同的要求履行還款義務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)抵押合同的約定，本公司有權(quán)處分其抵押物，用以優(yōu)先償還本銀行的貸款本息。
鑒于此，原告建設(shè)銀行于2006年5月29日依法向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院依法拍賣被告北京天億公司提供的抵押物，以實現(xiàn)原告的到期債權(quán)。
被告北京天億公司認(rèn)為，本公司拖欠原告建設(shè)銀行貸款本息223256元屬實，但本公司現(xiàn)在已停產(chǎn)，沒有履行還款的能力。
第三人張?zhí)旌缱鳛楸景傅牡谌松暾垍⒓釉V訟，其認(rèn)為，（1）被告北京天億公司與原告建設(shè)銀行簽訂的房地產(chǎn)抵押合同未經(jīng)登記，不具有法律效力，其抵押關(guān)系不成立；（2）自己與被告簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實的意思表示，本人根據(jù)購房合同中約定的時間已向被告支付了全部購房款，況且雙方也到北京市房地產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，其間的買賣關(guān)系符合法律的規(guī)定，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。綜上，原告建設(shè)銀行要求法院拍賣自己購買的倉庫用房，實現(xiàn)其對被告的到期債權(quán)的訴訟請求，缺乏法律事實和法律依據(jù)，故請求法院駁回原告的訴訟請求。
法院判決
北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的《貸款合同》系雙方真實的意思表示，其內(nèi)容符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)受到法律的保護(hù)。原、被告為了履行貸款合同中約定的還款義務(wù)，雙方簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，將被告擁有的倉庫用房作為抵押，但雙方簽訂房地產(chǎn)抵押合同后，未到北京市房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)，故其抵押合同不生效，對第三人不可有對抗性。在本案中，第三人張?zhí)旌缗c被告北京天億公司簽訂《房屋買賣合同》，亦屬雙方真實的意思表示，而且第三人張?zhí)旌缫严虮桓姹本┨靸|公司支付了全部的購房款，雙方并共同向北京市房地產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，其之間的房屋買賣關(guān)系符合法律的規(guī)定，第三人張?zhí)旌缛〉梅课菟袡?quán)應(yīng)受到法律的保護(hù)。因此，原告建設(shè)銀行要求法院拍賣系爭的倉庫用房缺乏法律事實和法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第30條、第49條，《擔(dān)保法》第41條、第42條之規(guī)定，判決如下：
一、駁回原告建設(shè)銀行要求處分抵押物實現(xiàn)其到期債權(quán)的訴訟請求；
二、被告北京天億公司應(yīng)當(dāng)于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告建設(shè)銀行支付貸款本息223256元。
爭議焦點
1.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，雙方當(dāng)事人未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，其是否具有法律效力？
2.房地產(chǎn)抵押合同無效，是否影響當(dāng)事人簽訂的借款合同的法律效力？
律師點評
一、在本案中，雙方當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)抵押合同后，未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，該抵押合同不產(chǎn)生法律效力，不得對抗第三人。
在本案中，雙方當(dāng)事人爭議的第一個焦點問題是，當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)抵押合同后，未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，該抵押合同是否產(chǎn)生法律效力？在解決上述問題之前，我們應(yīng)該弄清楚房地產(chǎn)抵押的法律特征以及房地產(chǎn)抵押登記的相關(guān)內(nèi)容。
1.房地產(chǎn)抵押的法律特征
所謂房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押作為一種法律行為，具有以下法律特征：
（1）抵押人必須是對用于抵押的房地產(chǎn)享有所有權(quán)或者使用經(jīng)營權(quán)的人，即抵押人對抵押物必須享有處分權(quán)，具有處分能力。
（2）抵押人是以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供擔(dān)保。合法的房地產(chǎn)，是指其合法所有或合法占有的房地產(chǎn)。設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，抵押人對該房地產(chǎn)必須享有所有權(quán)或經(jīng)營使用權(quán)，這種權(quán)利必須是真實存在的，具有確定性。