一、抵押登記主管部門不統一，造成登記管理權限的沖突
房地不可分，房地又分管。我國迄今沒有建立統一的不動產登記制度，造成這種現象的重要原因就是登記機關不能統一，各司其職，各行其令。
我國《擔保法》第42條規定了4個不動產抵押登記部門。即：土地管理部門、房地產管理部門、林木主管部門、運輸工具的登記部門。
房地產權屬登記分屬兩個部門，各自發證、信息不共享、重復收費，令權利人無所適從、叫苦不迭，且部門機構重疊、職能交叉，浪費人力財力，造成政出多門、管理脫節、政令不暢。存在著大量的抵押登記隱患，影響了房地產業的發展，影響了政府的形象和威信。
《城市房地產管理法》規范了房屋所有權證和土地使用證分別發放的運作程序，并結合“兩證合一”的經驗，為解決房地產統一登記問題提供了法律依據。根據該法第6條第2款和第62條“經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書”的規定，廣東、上海、北京、重慶、河南的開封等省市實行了房地統管，明確了“房地合一，兩證合一”的管理體制，取得了較好的效果。近年來實行房地合一的城市越來越多，可以說房地合一管理是大勢所趨。
《物權法(草案)》第10條規定“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”.雖然該法草案又一次回避了確定統一登記機關的矛盾，但還是指明了立法方向，國家出臺統一的《不動產物權登記法》應當是指日可待。
二、目前，我國房地產抵押登記的種類
1、土地使用權設定抵押必須是政府有償出讓方式取得現在尚在建造房屋的土地使用權，以行政劃撥方式取得的土地使用權是不能單獨設定抵押的。
《擔保法》第34條第3、5項規定：(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;(五)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘，荒灘等荒地的土地使用權可以抵押;第36條第3款規定：鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。
根據上述規定，抵押人依法有權處分的國有土地使用權即出讓土地使用權和通過依法轉讓取得的房地產可以抵押;以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。進行土地使用權抵押時必須注意的是在土地實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。
2、在建工程抵押。是指房屋建筑過程中的權利人，在房屋建設期間將在建的房屋和土地的使用權全部的或部分的設定抵押，作為銀行收回貸款履行擔保的行為。
在建房屋抵押是以將來建成的房屋作為抵押標的物的，因此抵押權只可能在房屋建成后方才成立，這意味著，在建房屋抵押合同是以設定某種將來權利為目的的抵押合同，而不是現在即可設定某種權利。因此建設部《城市房地產抵押管理辦法》第28條規定：以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：
(1)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號;
(2)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額;
(3)已投入在建工程的工程款;
(4)施工進度及工程竣工日期;
(5)已完成的工作量和工程量。
第34條第2款規定：以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。
3、預購商品房期權抵押。是指商品房預購人將已經付清房款或部分付清房款的預購商品房期權設定抵押，以取得購房貸款的擔保形式，實際運用較為普遍。期房抵押不同于一般的現房抵押，而是抵押人以即將獲得所有權的房產作抵押以分期付款形式償付抵押權人對該期房發放的貸款及利息。期房抵押具有融資性質，購房人以期房抵押進行貸款，使銷售人的開發資金和預收資金得以融通，可以形成資金的良性循環，是一種新型的信貸關系。
期房抵押的法律關系是購房人、售房人與銀行約定，購房人將其已付部分或全部購房款的房產設定抵押，作為購房人按期清償銀行貸款的擔保而使抵押人與抵押權人之間依法產生的權利義務關系，它包括主體、客體、內容三個方面。主體是銀行、購房人、出售商品房的開發商，客體是當事人權利義務共同指向抵押的標的物—-期房，內容是指抵押人與抵押權人所享受的權利、所應承擔的義務。
期房抵押的法律特征表現為：(1)設定抵押時，抵押標的物尚未形成。期房抵押中的標的物是在設定抵押時尚未建成，并不能實際交付購房人使用的房屋。購房人是抵押人，須與房地產開發商簽訂商品房(預)銷售合同，并按合同規定支付了一定比例的購房款。(2)期房抵押的實質是一種期待權的抵押。期房由于其費用高和不能馬上交付使用等特點，使得付款方式一般是分期進行的，因而當預購人設定抵押時，往往還未完全付清房款。(3)用于抵押的期房存在一定的風險。房地產業本身屬于高風險性行業，市場占用資金量大且運行周期長，期房竣工和交付的進度一般要視房地產商資金籌措是否到位而定，還要受到國家房地產宏觀調控等一系列因素的影響。實際生活中，房地產商延期竣工、遲延交付甚至于破產停業無法交付的現象屢見不鮮，說明作為抵押標的物的期房不一定能成為現房，存在有可能導致抵押物滅失的風險。
為最大限度地保護購房人的權益，建設部《城市城市房地產抵押管理辦法》第20條規定：預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。建設部《城市商品房預售管理辦法》第7條對開發企業申請預售許可應當滿足的條件作了相應的規定，并要求對預售合同進行備案。河南省商品房預售許可的條件還要求：工程進度達到設計形象進度的二分之一以上。實際操作中，要求主體工程封頂后才發預售許可證。
4、現房抵押。是指以獲得所有權的房屋及其占用范圍內的土地使用權設定抵押。現房包括存量住房，已領取房屋所有權證書未出售的商品房、單位房屋。
(1)可以抵押的房屋：凡依法取得所有權證的房屋均可由所有權人做出權利處分而設置抵押。對于私房、開發商合法開發的商品房未出售、轉讓的房屋可以抵押;開發商因建設需要資金與金融機構簽訂了抵押擔保借款合同的房屋，只要未出售的房屋可以抵押。
(2)抵押合同：房屋抵押權的設定屬于要式行為，抵押當事人必須簽訂書面抵押合同。抵押合同內容應符合《擔保法》第39條和《城市房地產抵押管理辦法》的規定。抵押合同自合同雙方簽署之日成立，自抵押登記之日起生效。
三、抵押登記設定期限的效力及訴訟時效的法律沖突
1、抵押登記部門登記的權利期限。
登記部門在辦理抵押登記時，往往在《房屋他項權證》或《土地他項權證》中的權利存續期限欄內填寫抵押時間，即：××年×月×日--××年×月×日，該期限一般為所擔保借款日到約定還款的最后期限日。按照最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋第12條的規定“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力”.建設部對中國建設銀行《關于反映房地產抵押登記有關問題的函》的復函(建房函[1998]36號)答復為：“一、地方房地產管理部門在進行房地產抵押登記時，要求約定抵押期限是依據相關地方法規和我部56號令《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定進行的。我部在《城市房地產抵押管理辦法》中，要求抵押合同的內容必須有抵押期限，主要目的：一是為了保障雙方當事人的合法權益，二是當抵押期限到來時，如果抵押人未能如約履行債務，抵押權人即可依法實現抵押權，處分抵押物并優先受償。”從各地的實踐看，也從未見到過因這類問題導致銀行不能行使抵押權的投訴，所以不存在因設定抵押期限致使銀行無法行使抵押權問題。
2、抵押期間與訴訟時效問題。《擔保法》雖有“抵押期間”的用詞，但并沒有做出相關規定。本人認為，為防止抵押權人不及時行使抵押權，使抵押物長期處于不確定狀態，抵押合同可以約定抵押權人行使抵押權的期限。主要理由是：目前，在房地產抵押登記機關沉積著大量的逾期抵押的房產，有的是90年代初期的，早已超過了訴訟時效。有的房屋已經拆遷，有的抵押權人幾經分合、撤并，既不辦理展期，也沒有主張權利，也不辦理注銷登記，致使抵押房地產長期處于不確定狀態。確立抵押期間制度，抵押人可以很清楚地預見到自己提供抵押的財產上抵押負擔的存續期限，有利于抵押人對抵押財產有預期地安排他用;可以促使抵押權人及時地行使抵押權了結債權債務關系，有利于穩定社會經濟秩序。
訴訟時效存在法律沖突。《擔保法》第52條規定“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。”《民法通則》第135條規定“向人民法院請求保護民事權利的訴訟期間為2年，法律另有規定的除外”.從法理上講，抵押權與主債權的訴訟期間一樣，也應為2年。而《擔保法》若干問題的解釋規定“擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持”.由此推算，擔保物權的訴訟期間應為主債權的訴訟期間2年再加2年為4年。這樣，雖對抵押權訴訟時效有所延長，但對抵押權人主張行使抵押權還是提供了法律約束，實際案件中已經有銀行部門因沒有及時主張而喪失抵押物權的司法判例，應當引起金融部門的重視。
四、抵押登記優先受償權的法律沖突
《城市房地產管理法》第46條規定“債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償”.在此法律明確規定了抵押權人的優先受償權，但是，這種權利常常與其他法律設定的權利形成沖突。具體表現在：《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”.說明在優先權的排序上依次是：購房人的消費權，建筑工程承包人的工作程價款，房屋抵押權。這種下位法擴大解釋上位法的做法，客觀上使抵押權“優而不先”,一方面與擔保物權大于債權形成法律沖突，另一方面導致抵押形成虛設，在實際操作中很容易引起司法部門無所適從，加大了銀行方面的抵押風險，降低了抵押登記的公信力。
五、房地產抵押登記撤銷的種類及條件
抵押登記行為的撤銷，主要包括：主合同無效的撤銷，抵押合同的權利、義務履行完畢撤銷，抵押人、抵押權人協商撤銷，行政強制注銷，司法強制撤銷等，這里主要探討的是行政強制注銷問題。
行政強制注銷又包括行政決定注銷，行政復議注銷。注銷錯誤的抵押登記行為，是房地產抵押登記部門的法定職權，是依法糾正錯誤行政行為，實施行政自身監督的重要途徑。《城市房屋權屬登記管理辦法》第3條規定“本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為”.依據第25條的規定有下列情形之一的，登記機關有權注銷已抵押登記的房屋他項權證書：
(1)申報不實的;
(2)涂改房屋權屬證書的;
(3)房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的;
(4)因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。
對此，最高人民法院也給予了充分的肯定，在對廣西高院《關于首長機電設備貿易(香港)有限公司不服柳州市房產局注銷抵押登記、吊銷(1997)柳房他證字第0410號房屋他項權證并要求發還0410號房屋他項權證上訴一案的請示》的批復中明確答復為“房地產管理機關可以撤銷錯誤的注銷抵押登記行為”.對于注銷抵押登記行為的法律后果，應依照相關法律規定由引起抵押登記行為被注銷的責任人承擔。
六、登記機關法律責任承擔
房地產抵押登記是一種具體行政行為，登記機關在抵押中的法律責任是一種行政責任。登記機關只有在違反法定職責、法定程序造成抵押登記無效的情況下才承擔法律責任。
《物權法(草案)》第24條規定“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任;登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償”.建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第37條也做出了相應的規定“因登記機關工作人員工作過失導致登記不當，致使權利人受到經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任”.可見登記機關因違反法定職責、法定程序造成抵押登記無效給當事人造成經濟損失的，應依照《國家賠償法》的規定給予行政賠償，并可根據責任的劃分追究相關登記辦證人員的責任。
七、抵押登記操作中存在的幾個法律問題
1、抵押登記的屬地管理原則。《物權法(草案)》第10條“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理”.屬地管理，是我國房地產管理法律、法規規定的一項重要原則。由于房地產的不可移動性，決定了房地產抵押登記的屬地管理，即房地產不能跨區域抵押，也不能跨區域登記
2、在建工程抵押登記與預購商品房按揭貸款登記的兩難選擇。主要表現在：在建的商品房作為在建工程抵押的，已經預售的部分能否再作為抵押物設定抵押，作為權屬登記機關負有查明事實的責任，困難在于開發商申報的情況難以掌握，很容易形成在建工程與商品房期權重復抵押的局面，大大增加了銀行部門的貸款風險和登記機關的行政責任。
3、私營醫院、學校的房地產能否設定抵押問題。《擔保法》第37條“規定下列財產不得抵押：…學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施”.按此規定，私營醫院、學校的房地產并不在法律禁止設定抵押之列，但因建設部《城市城市房地產抵押管理辦法》第8條規定“下列房地產不得設定抵押：(二)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產”,二者的表述略有差別，容易引起歧義。在實際辦理抵押登記時，各地的操作大不相同，有的予以登記;有的認為只要是以醫院、學校的名義登記的房地產，一律按公益房地產不予辦理房地產抵押登記，這對大量的私營醫院、私立學校極為不公，對它們的發展前景影響較大。
4、農民私房能否抵押問題。《擔保法》第37條規定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押，按此法律規定農民的私房不能辦理抵押登記。本人認為，此條的立法目的應是擔心允許農民私房抵押，一旦出現無法償還貸款，會使農民處于流離失所境地，這顯然與農民私房按照《土地管理法》第62條規定可以出售的法律規定存在一定的矛盾。如果為了保護農民的居住權，可以在允許抵押或典當的前提下，通過限制改變土地使用性質、限制轉移對象等政策措施予以強制性保障。事實上，隨著城鄉戶籍制度的改革，民工大量進城務工并經商買房，農村已出現了相當數量的空置房屋，造成了農民財產和有限資源的浪費，農民要求辦理私房抵押的呼聲逾來逾高。
允許農民私房抵押，同樣面臨一個在操作上的法律難題。目前，我國現行房地產管理法律還沒有把農村集體土地上的房屋納入登記范圍。建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第39條雖然規定“本辦法第二條規定(城市規劃區國有土地)范圍外的房屋權屬登記，參照本辦法執行”,在政府的規章程次上為集體土地房屋所有權登記開了法律口子，但也只是有個別地方進行了試點和摸索，執行的口徑也不一致，其確認的產權歸屬和頒發的權屬證書的法律效力同樣大打折扣。因此，允許農民私房抵押也是任重而道遠，但又是改革和發展的大勢所趨。
5、期房抵押后的銷售問題。因期房抵押，只需提供當事人與開發商簽訂的商品房購房合同、個人的收入證明等到手續，至使許多開發商簽訂大量的虛賣房屋銷售合同，在銀行辦理了期房抵押后，又將已抵押的商品房出售給真正的購房人。待商品房竣工交付使用后，致使真正的購房人長期無法辦理房屋權屬證書。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：…(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實”,可見法律是著力保障購房人的權益的，出現上述情況后，可以解除合同，并主張一加一賠償，開發主管部門也可以對開發商給予行政處罰，但是如果開發商惡意騙取資金，對于購房者和銀行來說，無異于拈篙趕船，損失在所難免。從新聞媒體披露的事實看，情況異常嚴重，應當引起政府有關部門予以高度關注，并從房地產管理法律和政策上給予禁止、堵塞漏洞，不給不法分子或投機商有可乘之機。
綜上所述，對于房地產抵押，應制定統一的法律或完善相關的法律規定，以避免法律上的沖突，更好地維護當事人的合法權益。
