摘要:
政策調(diào)控造成貸款出現(xiàn)問題,是否可以依據(jù)情勢變更的原則解除合同?司法實(shí)踐中,一般認(rèn)為如果政策調(diào)整造成無法貸款或貸款成數(shù)不足,嚴(yán)重影響買受人的付款能力,致使買賣合同無法實(shí)際履行的,可以依據(jù)情勢變更解除合同,但解除合同并不意味著買受人可以免責(zé),有時(shí)根據(jù)具體情況可能承擔(dān)一定的賠償責(zé)任.
案例來源：人民法院報(bào)2010年8月23日
購買第三套房貸款暫停 情勢有變更合同可解除
本報(bào)記者 李 芹 本報(bào)通訊員 曹 力 張 璇
最近幾年北京、上海等大城市的房價(jià)持續(xù)上漲，今年，各地政府頻頻發(fā)力，新出臺了多項(xiàng)控制房價(jià)上漲的舉措。2010年4月30日，北京市出臺《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》（京政發(fā)【2010】13號）（以下簡稱《通知》），嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，提高第二套住房貸款首付款比例并暫停第三套住房貸款的發(fā)放。而在《通知》頒布之前簽訂的房屋買賣合同，買受人因新政而無法取得銀行貸款的，房屋買賣合同是否繼續(xù)有效這一問題也引起了買賣雙方的糾紛。日前，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了一起因新政未能取得住房貸款要求解除房屋買賣合同的糾紛。
2010年4月12日，出賣人宋女士與買受人張先生在麥田房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱存量房屋買賣合同），約定宋女士出賣位于海淀區(qū)藍(lán)靛廠翠疊園一房屋。房屋成交總價(jià)為555萬元，張先生應(yīng)支付定金人民幣15萬元。在張先生辦理貸款過程中，因北京市出臺新房貸政策導(dǎo)致其貸款未果，故起訴至法院要求解除與宋女士的房屋買賣合同。
根據(jù)雙方存量房屋買賣合同第四條商業(yè)貸款付款交易流程第1項(xiàng)約定：買賣雙方應(yīng)于2010年5月30日前（含當(dāng)日）向銀行辦理貸款申請手續(xù)，買受人擬貸款金額為人民幣200萬元；第4項(xiàng)約定：若貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足申請額，出賣人允許買受人可選擇再一次向其他銀行申請貸款，出賣人應(yīng)積極配合。若批準(zhǔn)的貸款數(shù)額仍不足申請額或買受人沒有選擇再次申請貸款，則買受人應(yīng)在辦理繳稅過戶手續(xù)前/當(dāng)日補(bǔ)足購房首付款。2010年4月13日，張先生通過中國工商銀行北京市分行轉(zhuǎn)賬定金15萬元，宋女士向其出具定金收條。
庭審中，張先生提供與其妻馬女士的結(jié)婚證證明兩人為夫妻關(guān)系，同時(shí)提交登記于張先生名下位于北京市海淀區(qū)某小區(qū)的房屋及登記于馬女士名下位于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)的房屋的產(chǎn)權(quán)證以證明其家庭名下已有兩套房屋。
宋女士庭審中對上述事實(shí)均不持異議，但在庭審中表示存量房屋買賣合同真實(shí)有效，銀行未批準(zhǔn)貸款事宜已在合同中作出約定，不受《通知》中關(guān)于住房貸款的限制，故應(yīng)按合同執(zhí)行。
最后，法院根據(jù)合同情勢變更原則依法判決解除張先生與宋女士之間的存量房屋買賣合同，宋女士返還張先生已支付的定金。
□法官點(diǎn)評
依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。但合同成立以后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人請求人民法院解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否解除。
本案中，張先生與宋女士簽訂的存量房屋買賣合同是雙方在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系有效的合同。對合同第四條商業(yè)貸款付款交易流程第4項(xiàng)中關(guān)于銀行貸款未獲批準(zhǔn)的理解，應(yīng)結(jié)合存量房屋買賣合同的其他條款及房屋買賣行業(yè)慣例進(jìn)行解釋，是指因買受人一方自身原因所導(dǎo)致的銀行貸款未獲批準(zhǔn)，而非指任何原因所導(dǎo)致的銀行貸款未獲批準(zhǔn)。
根據(jù)中國人民銀行及中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會相關(guān)規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。據(jù)此，張先生家庭住房套數(shù)已達(dá)兩套，其關(guān)于訴爭房屋的買賣，為個人第三套房屋之買賣，屬于《通知》中暫停發(fā)放貸款之情形，該情形屬于政策變化所導(dǎo)致的合同成立后客觀情況的變化，是張先生在訂立存量房屋買賣合同時(shí)所無法預(yù)見的重大變化，若要求繼續(xù)履行合同對其明顯不公平。故張先生請求法院解除合同，于法有據(jù)。合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，故張先生要求宋女士返還其交付的定金15萬元，具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。
在此法官提醒，合同履行方式是合同重要內(nèi)容，若房屋買賣合同簽訂后政策發(fā)生變化而導(dǎo)致合同履行方式無法實(shí)現(xiàn)的或?qū)崿F(xiàn)對一方當(dāng)事人明顯不公平的，屬于合同情勢變更，一方可以要求法院依法解除合同，合同義務(wù)已履行部分并可恢復(fù)的，當(dāng)事人可要求恢復(fù)原狀。
