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本案債權人抵押權的認定

依上述分析，本案當事人中行分行究竟是否享有抵押權？從案情看，中行分行在房屋建成后并沒有辦理現房抵押登記，是否就可以此否認其享有抵押權？事實上，值得注意的一個因素是，東大電子城在建成后，業主因負債累累，根本就沒申請房產權屬登記，這使得所有的物權變動缺乏載體，中行分行無法完成抵押登記。我們認為，就本案合同雙方當事人而言，存在著一個合同未履行完畢的問題。即在房屋建成后，東大集團應對之進行產權登記和抵押登記。但在房屋已建成的情況下，東大集團并沒有及時實施權屬登記，也沒有獲得房產證，這導致中行分行無法進行抵押登記。但現在各債權人已向法院申請本案債務人破產，并就中行分行是否對該建筑物享有優先受償權提出異議，而該建筑物的產權證仍未辦理，此種情形如何認定？

我們認為，就法律程序而言，債務人仍有及時辦理房產證的義務，仍有履行抵押合同的義務。如果以沒有權屬登記的不動產作為破產財產，既不利于破產財產的拍賣、處理和權屬變更登記，也不符合不動產的登記公示原則。從法律上講，未經登記的不動產仍處于權利待定狀態。但登記費用應優先在破產財產中予以支付。在此前提下，本案當事人有權依據抵押合同要求進行抵押物登記，從而取得優先受償權。

當然，從適用法律的角度看，本案在建房屋抵押協議簽訂的時間為1994年，其時擔保法尚未頒布實施。因此，該抵押合同只能適用《民法通則》、《最高人民法院關于貫徹執行＜民法通則＞若干問題的意見（試行）》及《廣東省抵押貸款管理條例》的有關規定。依據上述法律、法規，并未有關于不動產抵押適用登記生效要件的規定，在認定抵押合同的效力時，可以認為登記為抵押合同的對抗要件。如果從這個前提出發，就可以得出結論，本案當事人雙方的抵押合同已經生效，債權人已享有抵押權，但非經登記不得對抗第三人。