案情簡(jiǎn)介：
1997年6月，陳某與佛山某銀行簽定抵押貸款合同，約定銀行貸給陳某人民幣20萬(wàn)元，陳某以其所有的一套空置商品房作為貸款抵押，貸款期限為一年。簽約后，銀行即將20萬(wàn)元交付給陳某，雙方并辦理了抵押登記手續(xù)。1998年6月，陳某尚未歸還銀行貸款并知悉劉某欲購(gòu)買(mǎi)一套商品房，便與劉某商定將陳某抵押貸款的商品房以25萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給劉某。雙方簽約后，劉某即支付了25萬(wàn)元房款，并對(duì)該商品房進(jìn)行了裝修，但雙方仍未辦理商品房過(guò)戶(hù)手續(xù)。銀行得悉后，認(rèn)為自己對(duì)該商品房享有抵押權(quán)，陳某無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓。銀行遂向陳某、劉某提出異議。三方經(jīng)多次協(xié)商未果。1998年7月，銀行以陳某不履行到期債務(wù)損害其合法權(quán)益為由，向人民法院起訴陳某、劉某，請(qǐng)求判決確認(rèn)陳某和劉某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；判決確認(rèn)銀行對(duì)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)。陳某答辯稱(chēng)：訟爭(zhēng)商品房是我和妻子的共有財(cái)產(chǎn)，抵押行為未經(jīng)妻子同意無(wú)效；我轉(zhuǎn)讓商品房給劉某合理合法。劉某答辯稱(chēng)：買(mǎi)賣(mài)合同是經(jīng)雙方多次磋商后簽定的，對(duì)于商品房已抵押一事并不知情，購(gòu)房款已如數(shù)交付，過(guò)戶(hù)手續(xù)亦正在申請(qǐng)辦理中，且已對(duì)訟爭(zhēng)商品房進(jìn)行裝修，我是善意購(gòu)買(mǎi)，不同意終止合同。
1998年10月，人民法院對(duì)本案進(jìn)行了公開(kāi)審理，原、被告雙方在法庭上自愿達(dá)成和解：陳某一次性清償債務(wù)20萬(wàn)元及利息給銀行；劉某享有訟爭(zhēng)商品房的所有權(quán)；銀行向法院申請(qǐng)撤訴。法院裁定準(zhǔn)許，本案終結(jié)。
律師點(diǎn)評(píng)：
1、抵押行為效力。《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”本案中，陳某以訟爭(zhēng)商品房是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，抵押行為未經(jīng)妻子同意無(wú)效為由進(jìn)行抗辯不當(dāng)。從法律上講，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，訟爭(zhēng)商品房確應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但這只是一種對(duì)內(nèi)關(guān)系。對(duì)外，訟爭(zhēng)商品房產(chǎn)權(quán)人為陳某，作為產(chǎn)權(quán)人的陳某不論是否征得妻子同意與他人確立的抵押關(guān)系都是有效的。況且，陳某和銀行已經(jīng)辦理了合法有效的抵押登記手續(xù)。因此，該抵押合同是合法有效的。
2、轉(zhuǎn)讓行為效力。《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第49條規(guī)定：“抵押人擅自以出售、出租、交換、贈(zèng)與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效。”本案中，陳某未征得銀行同意將抵押商品房轉(zhuǎn)讓給劉某，同時(shí)又未告知?jiǎng)⒛车盅旱氖聦?shí)，其轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)屬無(wú)效。依法，陳某欲轉(zhuǎn)讓訟爭(zhēng)房產(chǎn)應(yīng)先解除房產(chǎn)抵押。
3、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”本案銀行提起訴訟，主張對(duì)訟爭(zhēng)抵押商品房享有優(yōu)先受償權(quán)符合法律規(guī)定。三方最終在法院主持下調(diào)解結(jié)案，妥善解決了抵押、轉(zhuǎn)讓訟爭(zhēng)。
