不動(dòng)產(chǎn)抵押中，由于抵押人并不轉(zhuǎn)移該抵押物的占有，抵押人可以將該不動(dòng)產(chǎn)出租出去以獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，這便產(chǎn)生了抵押權(quán)人、抵押人(出租人)與租賃人之間的關(guān)系問(wèn)題。《物權(quán)法》并沒(méi)有采用《擔(dān)保法》的規(guī)定，而是區(qū)分了抵押與租賃的先后順序，并設(shè)計(jì)了不同的效力規(guī)則。根據(jù)《物權(quán)法》第190條的規(guī)定，如果不動(dòng)產(chǎn)的出租在前，抵押合同訂立在后，則原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。如果不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立在前，出租在后，則該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。應(yīng)當(dāng)注意，在區(qū)分抵押和租賃的先后順序時(shí)，對(duì)于抵押的判斷標(biāo)準(zhǔn)不同。一個(gè)是抵押合同的訂立，另一個(gè)是抵押權(quán)的設(shè)立。在不動(dòng)產(chǎn)抵押中，這兩個(gè)時(shí)間以登記為界限是不同的，也是在我們適用不同效力規(guī)則時(shí)應(yīng)特別予以區(qū)分的。例如，村民甲和村民乙先就甲房屋的抵押簽訂了抵押合同，而后抵押人甲將自己的房屋出租給了村民丙，出租之后，甲和乙才辦理了抵押登記手續(xù)，這種情況下該如何認(rèn)定租賃關(guān)系與抵押權(quán)的效力呢?從不動(dòng)產(chǎn)登記的公示作用來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)抵押未作登記，租賃人丙無(wú)從知道該房屋抵押權(quán)的存在，因此丙可以其主觀上為善意不知情來(lái)對(duì)抗乙的抵押權(quán)，即乙的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，不能破壞原有的租賃關(guān)系。
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