國家擔保法規定抵押合同自登記之日起生效，當事人未經登記的，不得對抗第三人。這些規定可以規范抵押行為，同時保護了抵押權人的權利。如果抵押人因債務問題引起糾紛時，在眾多的債權人之間，抵押權人就有優先受償的權利，而未經登記的抵押關系當事人要主張自己的抵押權就不能得到法律的保護。
因此，無論是買賣、租賃、贈與，還是抵押，除了簽訂相關合同，還要到房地產管理部門辦理登記手續。以自己的房屋作為債務的擔保，抵押雙方必須同時去房屋管理部門辦理抵押登記。法律這樣規定，是因為一旦要發生產權轉讓行為，若沒有相關的證據資料，處理將十分困難。
哪些房地產不能抵押?
我國《擔保法》規定：鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押，以鄉(鎮)、村企業的廠房等 建筑物抵押，其占有范圍內的土地使用權同時抵押。
另外，土地所有權不得抵押、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不抵押，但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可用以抵押。學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會軒體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施不得抵押。所有權、使用權不明或有爭議的房地產不得抵押。依法被查封、扣押、監管的房地產不得抵押。
建設部《城市房地產抵押管理辦法》也規定，列入文物保護范圍的建筑物、有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。已依法公千列入拆遷范圍的房地產不得抵押。 用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產不得設定抵押。為什么要作這樣的規定呢?因為抵押的房地產隨時會因合同得不到履行而被處理，而公共福利事業關系百姓民生，把它們作為抵押對象，會給人們的日常生活造成混亂。
以上法律規定要求我們在接受他人以房地產作為抵押時，一定要認真審核相關手續、證明等，確信設定抵押的房地產是否符合法律規定。因為以上述房地產作抵押，該抵押為將因違反法律規定而無效，屆時抵押權人將無法行使抵押權，從而使自己的權益受到不應有的損害。
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