1、房屋抵押后能轉(zhuǎn)移所有權(quán)嗎?
網(wǎng)友提問：我將購買的房屋向銀行辦理了抵押貸款，或者我名下有一套房屋，但是已經(jīng)抵押給銀行做了貸款，請(qǐng)問能將房屋過戶給別人嗎?
律師回答：在實(shí)務(wù)中，抵押人須結(jié)清銀行貸款，使抵押權(quán)消滅后，方能將房屋過戶給其他人。因?yàn)殂y行尚未完全收回貸款及貸款利息，如果所有權(quán)人將抵押物轉(zhuǎn)讓，勢(shì)必影響銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)，所以，法律規(guī)定在抵押期間，原所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的同意，而實(shí)務(wù)操作中，銀行同意的條件多為債權(quán)人結(jié)清貸款，即先結(jié)清貸款后過戶房屋。
如果抵押權(quán)人在其他條件下同意所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓抵押物，則應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，即先過戶房屋后結(jié)清貸款或者提存。如果轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額，則超過部分歸抵押人所有，如果轉(zhuǎn)讓的價(jià)款不足以償還債務(wù)，則不足部分由債務(wù)人繼續(xù)清償。
在實(shí)務(wù)操作中，房屋所有權(quán)人以按揭貸款方式買房，貸款未還清之前，如果取得銀行同意，也可以將房屋過戶給第三方，并由第三方一次性清償原所有人的銀行借款或者與銀行簽署借款合同以其他方式償還借款。此種情形屬于債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，如果原所有人的償還能力出現(xiàn)問題，他可以與銀行及第三方協(xié)商采取該種方式。
2、購買了抵押房該怎么辦?
網(wǎng)友提問：我買了一套被抵押的房屋，不知道該怎么辦，房屋買賣合同有效嗎?
律師回答：消費(fèi)者在購買房屋時(shí)，首先要考慮是否現(xiàn)房，有沒有被抵押。如果出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即房屋買賣合同是有效的。其次，出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消除抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。另外，消費(fèi)者購買了設(shè)有抵押的房屋，一方面為房屋抵押人清償債務(wù)，注銷房屋抵押后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。另一方面，要求退房并可以要求房屋出售人賠償損失。
