房屋抵押與房屋按揭有哪些區(qū)別
一直以來，衣食住行都是人類生存的基本需求，而其中極為重要的就是居住所需的房屋，因此才有安居才能樂業(yè)這一說。同時，購房置業(yè)對每個家庭來說幾乎可以說是一項最大的投資，有的甚至還要耗盡畢業(yè)的積蓄。然而要等到每個家庭都攢足了一次性購房置業(yè)的資金，恐怕也不符合房屋需求不斷增長的現(xiàn)狀和較多年輕一代超前消費的觀念。
當前，國際公認只有居民家庭的年收入與房價之比為1:6左右時，住房的有效需求才能形成，供求矛盾才以緩解。但在我國，兩者之比大約為1:20甚至1:30，由此便導致全國400多萬住房困難戶、危房戶與5000多萬平方米積壓滯銷商品房并存的尷尬局面①。要在短期內使居民家庭的年收入與房價之比上升到1：6左右是不現(xiàn)實的。在這種情況下如何推動房屋業(yè)健康發(fā)展便成為迫切需要解決的問題，于是，房屋按揭等在發(fā)達市場經(jīng)濟的國家和地區(qū)較為流行的融資購房方式也經(jīng)香港傳入我國，成為促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、滿足居民購房需求的一種有效方式。置業(yè)者用少量的錢購得預售房，取得了房產(chǎn)權益，房地產(chǎn)開發(fā)商也因提前將商品房售出而獲得了流轉加快的效益，而銀行也愿意在降低風險的前提下提供貸款，獲取收益，三方當事人各取所需，皆大歡喜。它很好地緩解了房屋市場資金緊張的狀況，使普通百姓圓一個安居夢。房屋按揭較其他類型房屋抵押更具靈活性，具有更深一層的社會意義和經(jīng)濟作用。
為了更好地將“房屋抵押”這種傳統(tǒng)融資擔保方式與目前較為流行的“房屋按揭”的融資購房方式進行區(qū)分，筆者試從以下幾方面對二者的異同進行比較分析后發(fā)表如下淺見，要求于諸方家。
一、房屋抵押和房屋按揭的概念
房屋抵押是指借款人(或第三人)將自己有權處分的房屋以不轉移占有的方式向抵押權人(銀行等金融機構或其他法人、個人)提供債務履行擔保的行為，債務人不履行到期債務的，抵押權人有權依法以抵押的房屋折價或變賣所得的價款優(yōu)先受償。其法律依據(jù)主要是《民法通則》第89條“債務人或者第三人可以提供一定的財產(chǎn)作為抵押物。債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還”，及《中華人民共和國擔保法》第33條“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第34條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償”的相關規(guī)定。
房屋按揭通常情況下是指房屋開發(fā)建設中由開發(fā)商、銀行、購房人共同參加的一種購房行為，指房屋買賣合同中的買方在支付首期購房款后余款由購房人向銀行申請貸款，并將所購房屋設定擔保，由銀行收存保管購房人的購房證書和文本，并辦理樓花或現(xiàn)樓抵押登記，同時開發(fā)商作為購房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔回購保證義務。
需要說明的是，在我國盛行的按揭一詞并不是法律術語，我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)在默許“按揭”存在的前提下，并沒有在任何法律文件中使用。按揭業(yè)務主要是在銀行開展、且必須有銀行介入，而我國的一些行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)都是借鑒銀行的規(guī)定對房屋開發(fā)在不同階段的擔保行為，將按揭一詞置換成了抵押，用抵押的規(guī)定取代銀行關于按揭的規(guī)定。2003年5月7日最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中也避開了了使用“按揭”一詞，籠統(tǒng)地稱為“商品房擔保貸款”。最高人民法院副院長黃松有就《解釋》答記者問時談到，商品房擔保貸款也就是人們通常所說的商品房按揭。因此，從某種程度而言，按揭一詞已溶入我國法律背景而形成了具有專門中國法律內涵的中國習慣法所認可的法律術語②。
關于按揭與抵押的關系，學術界存在著較大的爭論，其中幾個典型的觀點有：
1、不動產(chǎn)抵押說。該學說認為，房屋按揭屬于不動產(chǎn)抵押，其中的現(xiàn)房按揭與不動產(chǎn)抵押完全一致，而對于期房，盡管不是實際存在的樓宇，但購買期房事實際上會導致獲得現(xiàn)房，而且買受人在買期房時已經(jīng)支付了部份房款，它雖具有不確定性，但也相當于現(xiàn)房的部份價值。此外，期房按揭的目的也是為了擔保債務的清償，擔保物的占有及使用仍為按揭借款人所有。按揭權人的權利與抵押權人的權利大體相同。從債務不履行時按揭權人享有的優(yōu)先受償權來看，期房按揭實際上仍屬于不動產(chǎn)抵押③。
2、權利抵押說。該觀點認為，期房按揭中的按揭人是以其在房屋買賣合同中的全部權益作為抵押，即以合同權利為抵押擔保物而成立的抵押。此種抵押有別于以現(xiàn)存的實物作為抵押標的物的抵押④。
3、讓與擔保說。該觀點認為，商品房按揭這種以購房人將其對于樓花或現(xiàn)樓的財產(chǎn)權或所有權轉讓于銀行的貸款擔方式，符合讓與擔保的特征，所以其實質上是一種讓與擔保。這個觀點一直為梁慧星教授所推崇，并已將其寫進了其主編的〈中國物權法草案建議稿〉⑤。
筆者認為上述觀點都具有一定的合理性，但我個人認為以上三種說法都存在弊端，不是那么足以讓人信服。主要是因為其一，在期房買賣中，買受人雖在辦理按揭貸款前即已支付了一定比例的購房款，但并不能說明其已經(jīng)取得了所購房屋的所有權，這與不動產(chǎn)抵押是存在根本區(qū)別的。其二，買受人購買的期房，在建成之前只能稱之為“所有權的期待權”，而非完整意義上的物權，根據(jù)物權法定原則，抵押權既然為擔保物權，抵押物的范圍就需要由擔保法明確規(guī)定，就此而言，期房在現(xiàn)行法律規(guī)定之下作為抵押物是于法無據(jù)的。故，權利抵押說也不太完美。第三，我國現(xiàn)行擔保法只規(guī)定了“抵押權”、“質權”和“留置權”三種擔保物權，既沒有所謂“按揭擔保”，也沒有所謂“讓與擔保”，因此我認為讓與擔保說也缺少現(xiàn)實的法律基礎。
二、房屋抵押和房屋按揭的相同之處
1、房屋抵押和房屋按揭都是以房屋作為擔保主債務的履行而取得貸款，都不需要轉移對按揭標的或抵押物的實際占有與使用。盡管如此，抵押權人或按揭銀行對該房屋是具有一定支配力和物上請求權的，具體表現(xiàn)在：①房屋抵押人出賣抵押物時均須由抵押人或抵押物的買受人用抵押物的價金提前清償?shù)盅簷鄵５膫鶛啵蛘邔r金交抵押權人同意的第三人提存。而房屋按揭中的購房人在出售按揭中的房屋時，按揭銀行通常會要求購房人提前還清按揭款后，即實務中所稱的“贖樓”，才同意出售(當然現(xiàn)在也有一部份銀行可以直接辦理轉按揭)。②在抵押或按揭的存續(xù)期間，抵押人(按揭人)應妥善保管在抵押或按揭中的房屋，并負責維修、保養(yǎng)的行為，如果由于自身過錯或其他原因導致該房屋的價值減少，抵押權人或按揭銀行有權要求其限期恢復房屋價值或向抵押權人提供與減少的價值相當?shù)膿！＂鄣盅夯虬唇移陂g，未經(jīng)抵押權人書面同意，抵押人(按揭人)不得將該房屋出售、變賣、贈與、出租、重復抵押、償還債務等或以其他不適當?shù)姆绞教幏址课荨?/p>
