按揭沒辦成首付咋辦 特殊情況未約定應退首付款
已經(jīng)向開發(fā)商支付了10多萬元首付款的張先生怎么也沒想到，銀行由于正在進行系統(tǒng)政策調(diào)整而無法為其提供剩下的20多萬元住房按揭貸款……開發(fā)商認為銀行提供不了按揭不應該由開發(fā)商來承擔這個后果，便要求張先生三個月內(nèi)付清余款。然而在三個月內(nèi)付清20多萬元對于張先生來說是根本不可能的事情，但如果付不出這２０多萬元，開發(fā)商就要解除合同并且沒收張先生全部的首付款。面對這樣的結(jié)果，張先生簡直欲哭無淚！
案情回放：辦不了按揭請退首付款
２００５年３月，張先生與城南某樓盤開發(fā)商簽訂了一份購房合同，該房屋總價款為４０余萬元，合同約定采用七成二十年按揭方式付款；辦理按揭的銀行為某農(nóng)業(yè)銀行，合同約定，開發(fā)商自合同簽訂日起一個月內(nèi)通知張先生到銀行簽訂按揭合同。合同簽訂后，張先生依約支付３０％的首付款，并按要求提供了辦理按揭所需要的全部材料及證明文件。合同簽訂一周后，張先生與某農(nóng)業(yè)銀行順利簽訂了按揭合同，但一個月后，開發(fā)商通知張先生按揭因故無法辦理；在開發(fā)商的安排下，張先生又與某工商銀行重新簽訂按揭合同，令他意想不到的是這一次按揭依然未能辦理。張先生從開發(fā)商處了解到不能辦理按揭的原因是銀行系統(tǒng)政策調(diào)整所致，開發(fā)商無力幫其解決。正在張先生不知道怎么辦的時候，開發(fā)商提出張先生必須在三個月內(nèi)付清余款的要求，否則將沒收張先生所有的首付款并解除協(xié)議。張先生根本無力支付高達２０多萬元的房屋余款，便要求開發(fā)商解除合同退還所有首付款，雙方為此發(fā)生爭執(zhí)。
法律說法：特殊情況未約定開發(fā)商應退首付款
按揭不能辦理可由多種原因造成，原因不同，處理方式也會不同。因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。因銀行政策發(fā)生重大變化導致無法辦理按揭，非因買賣雙方的原因，在合同對此沒有約定時，購房者可以要求解除合同，開發(fā)商應當返還購房者已付的購房款本金、利息或定金，買賣雙方都無須承擔違約責任。
在本次案例中，張先生與開發(fā)商簽訂的購房合同中沒有約定按揭不能辦理的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定約定不明時依法定，則張先生可依法要求解除購房合同，退還購房首付款及利息。
律師叮囑:意外情形應補充約定
以上案例中銀行系統(tǒng)政策調(diào)整的情況，只是按揭不能辦理的多種原因之一，購房者還會遇到這樣那樣按揭不能辦理的原因。為了防范購房按揭無法辦理的風險，購房合同中應該明確無法辦理按揭之后的付款方式或解決方式，分清責任以提高購房者的抗風險能力，保護自己的合法權(quán)益。
同時，鑒于像按揭無法辦理等由于不可歸責于當事人雙方的事由，而導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的情況購房者難以在簽約時預見，那么購房者可與開發(fā)商在補充協(xié)議中做一個相關(guān)約定，即增加一個“非因雙方原因?qū)е隆秱€人住房貸款借款合同》不能簽訂時，由買賣雙方協(xié)商購房余款的支付方式或解除購房合同。”或類似的避免此類情況出現(xiàn)的條款。
按揭沒辦成首付咋辦 特殊情況未約定應退首付款
