銀行停貸 渠道單一 商業地產融資難 銀行停貸 渠道單一 商業地產融資難
日前，有數家銀行傳出消息，將嚴控商業地產開發及按揭貸款的發放。據悉，除國有商業銀行在信貸方面對部分商業地產項目還有選擇性支持外，所有股份制銀行均已停止對商業地產項目的貸款發放。與此同時，央行在前段時間也明確表示，對于產權式商鋪的信貸各銀行不予支持。對于融資渠道相對匱乏、單一的重慶商業地產開發商而言，這一系列政策無疑將會是致命打擊，２００５年商業地產融資該何去何從？
銀行：不得已而為之
從《關于進一步加強房地產信貸的通知》（“１２１號文件”）發布，到國務院１８號文件恰逢其時地出臺托市，一直到“８·３１”大限，央行加息乃至今年的 “國八條”出臺，國家對于房地產行業的調控手段在逐漸加強。但長久以來，房地產開發商的融資渠道較為單一，在央行緊縮對房地產開發商的貸款以后，眾多開發商面臨資金鏈斷裂的危險。
２００４年，重慶商業用房以２４６萬平方米的空置量高居全國“榜首”。據統計，到目前為止，重慶商業地產開發共計人民幣約４００億元，其中８０％的資金來源靠銀行貸款，面對如此巨大的資金量，特別是在風險較高的商業地產市場領域里，銀行的資金風險則不言而喻。因此，停止放貸或有選擇地放貸是銀行不得已而為之的做法。
有銀行人士在接受記者采訪時談到，目前房地產貸款特別是按揭貸款是銀行的優良貸款，其中占整個銀行放貸規模的３０％甚至更多，然而，對于銀行來說，在拓展業務以求發展的同時，更要防范資金的風險，畢竟開發商卷款潛逃的例子在全國還是有很多，另一方面也要防止銀行成為最大的房東等等。
該人士認為，目前銀行的信貸政策已經基本執行到位，未來的政策不會更嚴厲，但目前的政策也不會有松動。在金融緊縮之后，房地產信貸變得更加困難，宏觀經濟調控是一個長期的過程，因此，也不會松動，尤其是今年內不會有大的松動。各個銀行可以根據實際情況自主選擇房地產信貸政策，根據部門的分工，央行和銀監會的工作是做宏觀的政策引導，具體實施方案要看各商業銀行的安排。
信托：合法集資有待推廣
種種跡象表明，在銀行緊縮銀根控制貸款的同時，以合法集資來尋求資金鏈的信托方式似乎成為了目前較好的一種融資方式。據悉，由于中央與各地政府４月以來不斷加大力度調控房地產業，尤其是住宅業。因此，信托公司開始調整結構投向，選擇投資風險較小的商業地產市常
從某種程度上講，信托投資公司進行的是一種“混合經營”，在資金運用上可以做貸款，可以做投資，這種投資可以是證券投資，也可以是股權投資，還可以是實業投資，同時還可以進行交易，信托投資在房地產開發及進行商業地產投資時，這些綜合手段都可以應用，這就避免了過分依賴單一商業貸款的融資模式，為房地產開發拓寬了新的融資渠道。
香港前景國際咨詢公司執行董事董倉山告訴記者，通過信托方式進行融資在北京、上海等地出現了很多。２００５年第一季度，中國共推出信托產品數量為６７個，其中房地產信托有１３個，在信托產品中占到近２０％。然而在重慶，由于受包括認識在內的諸多因素影響，信托融資在重慶還很欠缺，目前只有極少數的房地產企業通過信托方式進行融資。
據了解，信托主要采取集合式方式進行合法集資，開發商通過優質項目在獲得銀行或大的集團、財團擔保下報銀監會批準立項，而進行民間集資，但最多２００份的限額，其中每份的金額不得低于５萬元。信托投資公司在房地產融資上提供的融資模式主要有３種。一是通過貸款的方式為房地產開發企業融資，二是通過股權融資的方式為房地產開發企業融通資金，三是以交易的方式為房地產開發商提供資金。
但信托仍舊受到銀監會的監管。據悉，銀監會已經開始限制信托對房地產貸款的支持。根據有關規定，凡向國家產業政策限制的行業、企業的投融資活動應嚴格遵守有關規定，不得違規對上述行業進行投融資；對使用信托財產向熱點行業投融資的，應向委托人明示國家產業政策，嚴格對信托計劃各項風險管理；加強對信托業務的監管，督促信托計劃的信息披露；信托投資公司要完善法人治理結構和內控制度。
上市：條件太多難解“燃眉”
通過上市在資本市場尋求融資或許是一種很常規的手段。日前記者電話采訪幾家重慶本地房地產上市和借殼上市的公司時了解到，通過資本市場融資對于他們來說猶如“畫餅充饑”，暫且不去談能夠融資多少，光是一大堆必備條件就讓之卻步。首先是連續３年以上資產收益率達１０％（也就是必須連續３年贏利），其次還得排輪子，這樣下去倒還不如自籌資金，畢竟市場不等人的。
然而，目前資本市場有松動跡象。２００４年６月，保利房地產股份有限公司的首發申請獲批；其后，金地集團６００３８３的增發獲通過；萬科Ａ０００００２和金融街０００４０２的再融資申請皆獲批準。在較短的時間內，有這么多的房地產企業獲批Ａ股融資，在近幾年的證券史上尚屬少見。業內人士表示，一方面反映出房地產企融資的迫切心情，另一方面，也表現出資本市場有松動跡象。
當然，房企上市借殼仍舊是一條捷徑。因為近年來資本市場對房地產企業的限制，借殼上市成為房地產企業上市融資的主流，僅去年一年就有１０余家房企通過借殼上市，有專家認為，如果能夠巧妙地運用借殼上市的技巧，可以達到事半功倍的效果。其中重慶銀星集團就是一個很好的例子。
基金：直接有效條件苛刻
由于商業地產具有高風險，因而讓銀行“望而卻步”；但同時由于商業地產的高收益特性，卻為諸多基金或熱錢帶來了機會。有數據顯示，在美國，投資商業地產的年平均收益率為６．７％，日本、新加坡為４％，而在中國其年凈收益率卻可以達到２０％—５０％，很顯然，畸高的收益率直接推動了海外資本大量流入我國房地產業。
據了解，目前有相當一部分基金活躍在重慶的房地產特別是商業地產市場，如解放碑國貿大廈、江北皇冠自由城、江北步行街等許多商鋪和寫字樓就被臺灣的基金買斷，他們以批發的形式買下來，在通過本地專業的銷售公司以零售的方式，以差價獲取利潤。像這種機構一般具備較強的資金實力，同時也有一整套科學的管理體制、成熟的團隊和完善的運作模式。
