全方位聚焦個(gè)人住房貸款利率上調(diào)新政策 全方位聚焦個(gè)人住房貸款利率上調(diào)新政策
中國(guó)人民銀行決定，自3月17日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，將現(xiàn)行的個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍,并建議提高最低首付款比例。
據(jù)悉，這是繼去年10月29日調(diào)高存貸款基準(zhǔn)利率后央行的又一次加息舉動(dòng)。該政策都有哪些具體規(guī)定，它將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和老百姓產(chǎn)生什么影響？記者昨日就此采訪了相關(guān)人士。
■公積金貸款利率同時(shí)上調(diào)
“事實(shí)上，此次貸款政策調(diào)整，不僅包括商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，還包括公積金個(gè)人住房貸款。”在采訪中，省建行有關(guān)人士介紹說(shuō)，公積金個(gè)人住房貸款年利率統(tǒng)一上調(diào)了0.18個(gè)百分點(diǎn)，1年-5年期貸款年利率從3.78%上調(diào)至3.96%，5年以上貸款年利率由4.23%上調(diào)至4.41%，上調(diào)幅度略低于自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率。
■房貸利率上調(diào)后分為五檔
據(jù)悉，此次政策調(diào)整前，商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率分為兩檔：五年以下(含五年)利率為4.95%，五年以上年利率為5.31%。調(diào)整后的利率回歸同期貸款利率水平，利率分為五檔：6個(gè)月以內(nèi)的貸款，利率為5.22%；1年期貸款，利率為5.58%；一至三年(含三年)期貸款，年利率為5.76%，調(diào)高0.81個(gè)百分點(diǎn)；三至五年(含五年)5.85%，調(diào)高0.9個(gè)百分點(diǎn)；五年以上6.12%，調(diào)高0.81個(gè)百分點(diǎn)。
“個(gè)人住房信貸一般都是5年以上中長(zhǎng)期貸款。可以說(shuō)，利率平均上調(diào)在0.8個(gè)百分點(diǎn)以上。”業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
■各商業(yè)銀行可能采用下限利率
此次央行個(gè)人住房貸款利率調(diào)整實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，在下限以上，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)劃。在浮動(dòng)幅度內(nèi)，我省各商業(yè)銀行將采取怎樣的利率呢？
“商業(yè)銀行將考慮實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況、省內(nèi)地區(qū)差異、房?jī)r(jià)上漲幅度及個(gè)人資信程度等因素，來(lái)確定個(gè)人住房貸款的最終利率。”在采訪中，省建行和省工行專業(yè)人士介紹說(shuō)，實(shí)際上，由于目前個(gè)人住房貸款仍屬優(yōu)質(zhì)貸款，從銀行間競(jìng)爭(zhēng)的角度考慮，各行采取下限利率的可能性和覆蓋面較大。
以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比現(xiàn)行利率5.31%提高0.20個(gè)百分點(diǎn)。
■利率執(zhí)行日期以放款日為準(zhǔn)
央行規(guī)定，自3月17日起調(diào)整個(gè)人住房貸款利率，此前已簽訂貸款合同的客戶，其貸款利率如何執(zhí)行呢？建行有關(guān)人士介紹說(shuō)，利率的執(zhí)行以放款日為準(zhǔn)，放款日即起息日。即使此前已簽訂貸款合同的客戶，如合同中約定的放款日為3月17日及以后，也將執(zhí)行調(diào)整后利率。但在3月17日前已放款的客戶，銀行一般按年度調(diào)整，自明年1月1日起再按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。
■首付款成數(shù)視具體情況而定
此次央行規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定，不搞一刀切。
對(duì)此，我省銀行專業(yè)人士認(rèn)為，首付款比率要視具體樓盤和客戶情況而定。省工行有關(guān)人士介紹說(shuō)，工行一直執(zhí)行個(gè)人資信評(píng)級(jí)制度，即使是同一個(gè)樓盤，也不是所有客戶都能夠取得最高八成的貸款，有的可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于八成。因此，此規(guī)定在實(shí)際操作中影響不大。
■心理影響將大于漲幅影響
此次調(diào)整后，按揭貸款客戶月供將增加多少呢？業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，實(shí)際還款不會(huì)增加太多。
以10年期20萬(wàn)元的房貸為例，調(diào)整前利率為5.31%，每月需歸還銀行貸款2151.74元。調(diào)整后利率為6.12%，每月需歸還銀行貸款 2232.48元，每月多還80.74元。如果銀行對(duì)借款人實(shí)行5.51%的優(yōu)惠利率，每月的還款額為2171.51，僅需多還19.77元。
相比之下，此次政策調(diào)整對(duì)購(gòu)房者的心理影響可能會(huì)更大。業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)說(shuō)，去年10月，央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，個(gè)人住房貸款利率相應(yīng)上調(diào)。此次又專門對(duì)個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整，說(shuō)明國(guó)家將以經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，種種不確定因素將影響消費(fèi)者的購(gòu)買意愿，持幣待購(gòu)者將會(huì)增加。
■提前還貸者將會(huì)增加
去年央行提高基準(zhǔn)利率，各大銀行提前還貸的人數(shù)有明顯增加。雖然此次房貸利率調(diào)整幅度不大，但業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，在明年1月1日前，仍然會(huì)出現(xiàn)提前還貸的熱潮。
“央行這次上調(diào)利率肯定會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。”有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，尤其是在房地產(chǎn)過(guò)熱地區(qū)的投資型客戶群，因利率上調(diào)及市場(chǎng)前景的不確定性，可能會(huì)更趨理智，投資人群將減少。
其次受影響的是中低檔樓盤的價(jià)格敏感型客戶，因?yàn)楣ば诫A層收入有限，可能會(huì)因上調(diào)利率暫時(shí)持幣待購(gòu)。相比之下，高檔樓盤的客戶對(duì)價(jià)格不敏感，需求反而不會(huì)受到影響。
■房?jī)r(jià)上漲速度可能趨緩
個(gè)人房貸利率上調(diào)最終將在一定程度上抑制購(gòu)房需求，供求關(guān)系的變化必然會(huì)影響到房?jī)r(jià)。在采訪中，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，因?yàn)檎哂幸粋€(gè)滯后效應(yīng)，今年房?jī)r(jià)可能還會(huì)上漲，估計(jì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的買方將更趨理性，購(gòu)房需求減少，明年房?jī)r(jià)漲幅將趨緩。
河北極藝投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙楊認(rèn)為，利率上調(diào)的影響是杜絕惡意炒房，減少非理性購(gòu)房。但房?jī)r(jià)上漲也是受多方面因素影響的，土地資源稀缺，鋼材等原材料價(jià)格不斷上漲，都是造成房?jī)r(jià)上漲的因素。此外，市場(chǎng)供給方的開(kāi)發(fā)行為也將因需求減少而趨于理性，供給量也會(huì)相應(yīng)減少，因此，房?jī)r(jià)變化不會(huì)太大。
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