玄機之一保險責任的實際承擔期限，短于合同規(guī)定的保險期限
貸款保險合同一般規(guī)定，保險期限與貸款期限一致，保險責任自購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。目前大多數(shù)貸款所購的住房是期房，貸款發(fā)放日和實際交房日有一段時間差，普遍存在先貸款、后交房的現(xiàn)象。而保險費是從貸款開始之日起開始計收，既然合同規(guī)定保險責任自購房合同約定交房之日起開始承擔，未交房也就談不上承擔保險責任。因此，保險公司承擔保險責任的期限明顯短于貸款期限。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期，保險公司沒有承擔任何保險責任。例如，某人于2000年7月1日貸款買了2001年7月1日交付的商品房，消費者多繳納一年保費，但保險公司事實上卻不可能承擔這一年的保險責任。很明顯，權利和義務不對等，保險公司應退還多收的保費。
玄機之二保險公司不是按年，而是一次性收取全部保險費
有的保險公司雖然在合同中規(guī)定保險費“按年收取，每年結算”，但在實際操作中，往往幾十年一次性收取。這實質上是無償占用了購房者幾十年的利息收入，加重了購房者的經(jīng)濟負擔。保險公司對一次性收取保費的通常解釋是，在現(xiàn)有的技術條件下，如果逐年收取保費，保險公司不但要投入大量的人力物力，而且要承擔購房者不繳納續(xù)期保費的風險。但是，這種解釋顯然難以令人信服。很多壽險產品，保險期限長達幾十年，保費卻按年、按季，甚至按月收取。可見，技術上完全不成問題，保險公司不愿放棄一次性收取的利益才是問題的關鍵。退一步講，即便購房者不能按期繳納保險費，保險公司完全可以按照《保險法》的有關規(guī)定，解除保險合同，不承擔保險責任，自然也就談不上承擔風險了。
玄機之三購房者花錢買房，在貸款保險合同中卻不是受益人
抵押住房貸款保險合同通常規(guī)定，銀行是第一受益人。因為抵押本身是擔保的一種方式，所以抵押貸款保險既要適用《保險法》，又要適用《擔保法》。《擔保法》第五十八條規(guī)定：“抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。”可見，銀行作為抵押權人，在保險標的即抵押的住房發(fā)生保險事故時，能夠以第一受益人的身份領取保險賠款，從而規(guī)避風險。然而這讓廣大購房者很不理解，甚至覺得冤枉：明明是自己花錢買房，自己卻不是受益人。因此，為使住房貸款保險真正的為老百姓所認同，銀行不應作為保險合同的第一受益人，而這并不會影響銀行規(guī)避風險的初衷。事實上，2000年12月13日起實行的最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋第八十條，對《擔保法》的第五十八條作了進一步的規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押權擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金采取保全措施。”由此可見，銀行完全沒有必要“冒天下之大不韙”，要求作為合同的第一受益人，受益人應該是購房者。如果發(fā)生保險事故，抵押的住房滅失或是毀損，銀行可以優(yōu)先受償和采取訴訟保全措施。這樣，銀行既可以規(guī)避風險，也能讓購房者在感情上能接受。
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