拿什么能證明你有還貸能力銀行審貸關(guān)注啥 拿什么能證明你有還貸能力銀行審貸關(guān)注啥
通過(guò)“銀行貸款買(mǎi)房”，就能輕松擁有自己名下的產(chǎn)權(quán)，這是時(shí)下購(gòu)房人士津津樂(lè)道的話題。其實(shí)，在獲得銀行發(fā)放貸款背后，有多少值得關(guān)注的地方？銀行又憑什么將幾十萬(wàn)元錢(qián)貸給購(gòu)房者？購(gòu)房者又該拿什么來(lái)證明，使銀行確信你的還款能力，致使銀行在“安全”和“盈利”的前提下收回貸款。
小王去年本科畢業(yè)，在一家外企做銷(xiāo)售工作，有不錯(cuò)的收入。剛剛開(kāi)始學(xué)著適應(yīng)離開(kāi)父母后的“自力更生”生活，自己租房經(jīng)營(yíng)自己的錢(qián)包：自己賺錢(qián)、自己預(yù)算、自己開(kāi)支、自己計(jì)劃未來(lái)。眼看周?chē)耐路孔佑仲嵙瞬簧馘X(qián)，小王盤(pán)算著買(mǎi)套房產(chǎn)：或投資或作為未來(lái)婚房。小王這一想法很快得到父母首付款的支持。接下來(lái)就是小王忙著貸款的事了。但令小王萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到的是申請(qǐng)銀行貸款竟是如此環(huán)節(jié)多，其中還有這么大的學(xué)問(wèn)。
銀行發(fā)放二手房貸款怎么審銀行對(duì)于資金的運(yùn)用，首先本著"安全性"、"盈利性"、"流動(dòng)性"的原則，其次要符合銀行業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大及配合國(guó)家的宏觀調(diào)控。目前上海二手房貸款銀行由初期的"高速發(fā)展期"步入了"穩(wěn)速發(fā)展期"。先前銀行對(duì)二手房的貸款審核，一般集中在房子本身的價(jià)值上，對(duì)貸款人的資料只作形式上的審查。而今銀行更在意此筆貸款的第一還款來(lái)源，不僅嚴(yán)格評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值，控制貸款成數(shù)，并且關(guān)注此款將貸給誰(shuí)？
目前上海各家商業(yè)銀行審核流程一般采用四級(jí)審批制（信貸員－盡職－信貸科長(zhǎng)－分管個(gè)人金融業(yè)務(wù)的行長(zhǎng)）。而且各級(jí)審批的重點(diǎn)也不盡相同，并且需要擔(dān)保公司、評(píng)估公司、公證、征信公司、保險(xiǎn)公司等多家公司的合作及配合，所以說(shuō)一筆貸款的審批過(guò)程是一套非常復(fù)雜的科學(xué)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及協(xié)助個(gè)人理財(cái)?shù)倪^(guò)程?？梢?jiàn)貸款遠(yuǎn)非一般人想象的那么簡(jiǎn)單。
其實(shí)，分析銀行的審批流程及細(xì)節(jié)可以顯示，一筆銀行貸款的審批歷經(jīng)多個(gè)環(huán)節(jié)及眾多人員的參與。通過(guò)眾多人的積極努力，為了保證對(duì)客戶的服務(wù)承諾及服務(wù)效益，在滬上買(mǎi)房的購(gòu)房人已經(jīng)基本享受到了非常高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。以下從銀行的角度分析一下審查內(nèi)容就可見(jiàn)一斑。
一審房屋本身
從房屋地段來(lái)看，近日滬上多家銀行對(duì)二手房的所處的位置進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。有多家銀行對(duì)邊遠(yuǎn)郊區(qū)的房子已經(jīng)停止放貸，即使對(duì)郊區(qū)操作的案件也是有選擇有條件的。比如對(duì)南匯地區(qū)有些銀行只做周浦地區(qū)的房產(chǎn)。比如有些市區(qū)的銀行只操作松江鎮(zhèn)的房產(chǎn)。
從房屋類(lèi)型來(lái)看，公寓、新公房、酒店公寓、別墅等不同類(lèi)型的房產(chǎn)決定的貸款成數(shù)會(huì)不盡相同。這直接關(guān)系到購(gòu)房人的資金融資情況，關(guān)系到買(mǎi)賣(mài)合同中的付款時(shí)間及金額，甚至嚴(yán)重到會(huì)涉及違約及賠償問(wèn)題。
在竣工年限上，因?yàn)槟壳霸谖覈?guó)土地采用的是有償有限期的使用權(quán)使用制度，房屋的竣工年限可以反映出目前此房屋土地的使用年限的長(zhǎng)短?？⒐つ晗薜拈L(zhǎng)短也可以推算出房屋的新舊，從而可以判斷出房屋的價(jià)值。
在房屋單價(jià)與總價(jià)方面，根據(jù)2003年121文件精神，嚴(yán)格控制高價(jià)房審批規(guī)模，每平方米單價(jià)超過(guò)7000元或總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元的房產(chǎn)均屬高價(jià)房，要適量降低貸款成數(shù)。
此外值得關(guān)注的是，銀行所貸比例不是根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同所記載的成交價(jià)所定，而是根據(jù)銀行認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司出具的房屋評(píng)估報(bào)告來(lái)確定的。
二審貸款人情況
比如主貸人及房產(chǎn)共有人的自然狀況："你是誰(shuí)？從哪里來(lái)？社會(huì)關(guān)系如何？"這些均是銀行審核的重點(diǎn)。甚至包括主貸人的健康狀況及文化程度均是銀行審核關(guān)鍵要素。
職業(yè)情況：目前工作是大多數(shù)人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來(lái)源的基礎(chǔ)，所以銀行非常關(guān)注單位的性質(zhì)及工作崗位，這在某種程度上反映出一個(gè)人的工作能力及工作年限。
家庭情況：現(xiàn)有住房性質(zhì)及家庭財(cái)務(wù)支出狀況。
與銀行的關(guān)系：他行是否有負(fù)債會(huì)直接決定此筆貸款的可貸成數(shù)，同時(shí)還有銀行的存款狀況。
資信情況：經(jīng)過(guò)幾年的努力，上海已經(jīng)建立了較完善的征信系統(tǒng)。一個(gè)人的信用好壞只要輸入身份證號(hào)碼就可以看得出，有無(wú)還貸、電信、水電煤氣費(fèi)等公共事業(yè)的欠費(fèi)或逾期都能一目了然。
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