由于證券市場(chǎng)的投資價(jià)值持續(xù)走高，很多投資者對(duì)證券市場(chǎng)信心倍增，促使很多投資人開始轉(zhuǎn)向股票市場(chǎng)。一些投資人群為了籌措資金購(gòu)買股票，開始出售所投資的房產(chǎn)，但更多投資者將擁有房產(chǎn)向銀行進(jìn)行抵押貸款。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前開設(shè)有房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)除各大銀行外，還有典當(dāng)行、投資機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介等。但是專家普遍表示，用房產(chǎn)抵押貸款去炒股或者買基金，風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者需謹(jǐn)慎。
抵押房產(chǎn)貸款者倍增
自今年開市以來(lái)，滬深股市投資狂飆。A股新增開戶數(shù)大幅激增，連續(xù)多日創(chuàng)下1200億元左右的天價(jià)成交量，排隊(duì)取款和開戶的往日盛景再現(xiàn)。據(jù)中國(guó)證券登記結(jié)算有限公司的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2007年1月22日，滬深兩市投資者新增開戶總數(shù)為138218戶，滬深兩市賬戶總數(shù)達(dá)到了8046.17萬(wàn)戶。
與此同時(shí)，上證綜指不斷拉高。隨著股指的高漲，越來(lái)越多的民眾投入其中以期獲得高額回報(bào)。在股市熱火朝天的賺錢效應(yīng)下，市民個(gè)個(gè)動(dòng)心，認(rèn)為把錢存進(jìn)銀行很不劃算，越來(lái)越多的儲(chǔ)蓄流入股市，各大城市甚至出現(xiàn)了一批抵押房產(chǎn)以獲得炒股、炒基金資金的個(gè)人投資者。
據(jù)“信一天不動(dòng)產(chǎn)”權(quán)證部統(tǒng)計(jì)資料顯示：近一個(gè)多月來(lái)公司抵押貸款單子明顯大幅度上升，同比上月上漲了23.6%。而目前公司抵押貸款的單子，經(jīng)過調(diào)查有50%左右客戶通過抵押貸款籌措資金購(gòu)買股票或投資基金，目前選擇抵押貸款獲得資金的房主數(shù)量是出售房產(chǎn)房主的2.3倍，去年11月時(shí)二者比例基本持平。
另外，民間的房產(chǎn)抵押貸款———典當(dāng)，也由于股民的投資熱情上漲而業(yè)務(wù)量大增。寶瑞通典當(dāng)行朱小姐告訴記者，房產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)比以往增長(zhǎng)明顯，大概上漲了三成左右。僅西壩河店，一個(gè)月就有七八套房子典當(dāng)。當(dāng)期最長(zhǎng)就是半年，多數(shù)為全款房。
正規(guī)抵押貸款程序
由于目前除了銀行抵押貸款外，還有一些民間的比如典當(dāng)進(jìn)行貸款的，而就銀行抵押貸款來(lái)講，正規(guī)的貸款程序如下。
一、申請(qǐng)抵押貸款的條件
1.具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明;2.借款人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物;3.所購(gòu)商品房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合北京市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件;4.所購(gòu)房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)。
二、申請(qǐng)抵押貸款下列資料須提交
1.《購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)表》;2.收入證明(單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價(jià)證券、其他房地產(chǎn)證明及其他收入證明);3.身份證和戶口簿及婚姻狀況證明;4.配偶身份證;5.若貸款人無(wú)北京市常住戶口，除上述資料外，須提供暫住證;6.房屋共有人同意抵押的書面文件;7.所抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件。
三、銀行收取相關(guān)費(fèi)用
需交房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)1000-1500元，另外還要繳納抵押登記費(fèi)200元。
四、貸款額度及還款
如目前建設(shè)銀行開辦的個(gè)人消費(fèi)抵押貸款最高可達(dá)所購(gòu)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的七成，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)10年，貸款利率執(zhí)行人民銀行公布的同檔次個(gè)人住房貸款利率。(1-3年6.3%;3-5年6.48%;5年以上6.84%)。當(dāng)國(guó)家利率調(diào)整時(shí)，其貸款利率標(biāo)準(zhǔn)隨之調(diào)整，實(shí)行一年一定。目前抵押貸款批貸時(shí)間較長(zhǎng)，大概20-30個(gè)工作日。
購(gòu)房抵押貸款采取按月分期歸還法，借款人必須在繳款專用賬戶內(nèi)保持一定的余額，銀行每月在合同約定還款日從該賬戶上扣劃貸款本息。借款人可以采用等額法或遞減法每月償還貸款本息。
如果消費(fèi)者是通過公安機(jī)關(guān)認(rèn)定的不能經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)的地下錢莊抵押房產(chǎn)，即所謂的高利貸，則是違法的，雙方的約定不僅不受法律的保護(hù)，而且消費(fèi)者所需支付的利息成本也最高。
抵押貸款三模式
記者在調(diào)查中了解到，目前將房產(chǎn)抵押快速融資的方式有3種：第一種是將房產(chǎn)抵押至銀行獲取貸款;第二種是把房產(chǎn)典當(dāng)給當(dāng)鋪逾期前贖回。第三種是私募資金。
目前從銀行獲得抵押貸款是成本最低的，只需付給銀行貸款利率即可，年利率約在7%左右，若證券投資全年賺取的利益在7%以上，則可獲利。不過，據(jù)理財(cái)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷負(fù)責(zé)人稱，目前銀行辦理抵押貸款原則上是不允許進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資的，一旦發(fā)現(xiàn)該筆資金用于風(fēng)險(xiǎn)投資，就會(huì)被收回。
至于典當(dāng)，其特點(diǎn)是能夠快速融資，但是成本較高。據(jù)寶瑞通典當(dāng)行朱小姐稱，月利率為3.2%，不過如果手續(xù)齊全，三個(gè)月內(nèi)就可獲得資金。如果能保證在證券市場(chǎng)上獲得高于這個(gè)利率的收益，則可以獲利。
第三，國(guó)內(nèi)私募資金仍然存在，如果是把房產(chǎn)抵押給另外一個(gè)自然人，只需要到房地局進(jìn)行抵押登記即可，在雙方約定的利率中，不能高于銀行同期貸款利率，這種方式非常簡(jiǎn)單，一般發(fā)生在親戚朋友當(dāng)中，不過這種方式涉及情感因素，比較容易發(fā)生糾紛。
抵押貸款投資有風(fēng)險(xiǎn)
投資就有風(fēng)險(xiǎn)，更何況是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的股票市場(chǎng)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松表示，抵押貸款，對(duì)于銀行、典當(dāng)行和個(gè)人都存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，各方還需謹(jǐn)慎。
對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是很難把控消費(fèi)者對(duì)貸款的使用。銀行對(duì)貸款用途都有限制，比如裝修、留學(xué)、就醫(yī)、婚慶、購(gòu)買家庭大額耐用消費(fèi)品;作為一種消費(fèi)貸款，銀行是不允許消費(fèi)者把貸款用于投資炒股、購(gòu)買基金的，因?yàn)橥顿Y有風(fēng)險(xiǎn)，一旦失敗，便很難償還銀行貸款;但是由于銀行很難約束眾多的消費(fèi)者，因此有可能出現(xiàn)貸款人把貸款用于投資，結(jié)果無(wú)法償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，只能拍賣房產(chǎn)，而拍賣所得有可能出現(xiàn)無(wú)法清償債務(wù)的情況。
對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)主要是還款壓力比較大。因?yàn)榕c普通二手房按揭貸款最高期限30年，最高成數(shù)8成相比，抵押消費(fèi)貸款的貸款期限一般為10年，最高15年，貸款成數(shù)最高為7成，無(wú)論是貸款期限以及貸款成數(shù)都更低，而且二手房貸款能夠享受優(yōu)惠利率，而抵押消費(fèi)貸款只能使用基準(zhǔn)利率，這就意味著貸款人的還款壓力更大。比如說(shuō)房產(chǎn)總價(jià)為50萬(wàn)元，二手房按揭貸款按照貸款8成，期限30年計(jì)算，執(zhí)行優(yōu)惠利率，月還款額為2350元;而抵押消費(fèi)貸款按最高15年，成數(shù)7成計(jì)算，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，月還款額為3115元，兩者相差765元。還款壓力大，無(wú)法按時(shí)還款的可能性增加。
作為典當(dāng)來(lái)說(shuō)，還得小心典當(dāng)房產(chǎn)成為絕當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。盡管這種情況很少出現(xiàn)，但是也不得不防。一家典當(dāng)行的負(fù)責(zé)人表示，有些來(lái)典當(dāng)?shù)娜耍豢淳褪悄缅X去炒股，但為了典當(dāng)成功編造各種借款理由。炒股風(fēng)險(xiǎn)大，做基金照樣有人不賺錢，萬(wàn)一血本無(wú)歸，房子、車子就成絕當(dāng)了。尤其是房產(chǎn)，屆時(shí)如處理住著人的絕當(dāng)房產(chǎn)，手續(xù)相當(dāng)麻煩。
