一、什么是房屋按揭？
以所購(gòu)房屋作抵押物，采用抵押貸款方式取得購(gòu)買房屋的資金。
二、已設(shè)定抵押權(quán)的商品房能不能出售給他人？
這里分為兩種情況：一是商品房未銷售前已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商抵押給銀行（即通常講的“封閉抵押貸款” ）；二是購(gòu)房人購(gòu)買商品房或二手房，辦理了按揭貸款，并將房屋抵押給銀行后，辦理房屋所有權(quán)證后，出售設(shè)有抵押權(quán)房屋的。
第一種情況：商品房銷售中存在開(kāi)發(fā)商銷售已抵押權(quán)商品房的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商的銷售設(shè)有抵押權(quán)商品房的，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。根椐最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。
第二種情況：從法律上講，與第一種情況相同。一般情況轉(zhuǎn)讓有按揭貸款并且將該房屋抵押給銀行的，銀行要求先還清貸款后，再由買房人重新辦理按揭貸款手續(xù)。
三、個(gè)人住房貸款要注意哪些事項(xiàng)？
1、申請(qǐng)貸款額度要量力而行；2、辦按揭要選擇辦事效率好的貸款銀行；3、要選定最適合自己的還款方式；4、向銀行提供資料要真實(shí)；5、提供本人住址要準(zhǔn)確、及時(shí)；6、每月要按時(shí)還款避免罰息；7、申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)佑霉e金；8、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款；9、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行；10、貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)；11、貸款還清后不要忘記撤銷抵押；12不要遺失借款合同和借據(jù)。
四、什么是等額本金還款法、有哪些優(yōu)缺點(diǎn)、它適合哪些貸款人群？
1、等額本金還款法又稱利隨本清等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。
2、等額本金還款法優(yōu)點(diǎn)是：總的利息支出比等額本息還款要低，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。缺點(diǎn)是：初期還款壓力比較大。
3、等額本金還款法適合手頭有一定富余資金的借款人，其收入可能隨著退休等其他因素減少的中年以上人群。
五、什么是等額本息還款法、有哪些優(yōu)缺點(diǎn)、它適合哪些貸款人群？
1、等額本息還款法是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。
2、等額本息還款法的優(yōu)點(diǎn)是：每月還相同的數(shù)額，作為貸款人操作相對(duì)簡(jiǎn)單，每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)方便安排收支；缺點(diǎn)是：由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng)，還款總利息較等額本金還款法高。
3、等額本息還款法對(duì)收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大的住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，可以選擇這種方式。如公務(wù)員、教師等收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體。
六、什么是直客式房貸、有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？
1、直客式房貸也稱作“超前按揭”，它是購(gòu)房者直接向銀行貸款，由銀行一次性向開(kāi)發(fā)商付清房款的個(gè)人房貸新模式，貸款額度、成數(shù)、期限以及還貸方式由銀行根據(jù)購(gòu)房者需求決定。
2、直客式房貸優(yōu)點(diǎn)是：不需向開(kāi)發(fā)商支付按揭保證金，讓購(gòu)房者享受開(kāi)發(fā)商所給予的一次性付款的優(yōu)惠房?jī)r(jià)，并節(jié)省購(gòu)房者的相應(yīng)開(kāi)支，同時(shí)也能讓購(gòu)房者避免開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁保證金的可能。直客式房貸缺點(diǎn)是：手續(xù)繁瑣，門檻高。
七、什么是固定利率還貸，有哪些優(yōu)缺點(diǎn)、適合哪些人群？
1、固定利率還貸是指消費(fèi)者在簽訂購(gòu)房貸款合同時(shí)，所選擇一種在整個(gè)借款期限內(nèi)固定不變利率的還貸方式，也就是以后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動(dòng)，上調(diào)或下浮，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)隨市場(chǎng)利率的變化而變化。
2、優(yōu)點(diǎn)是利率不隨物價(jià)或其它因素的變化而調(diào)整。缺點(diǎn)是一旦利率水平走低，在房貸利率固定情況下也可能存在購(gòu)房者為房貸多交錢的情況。
3、固定利率還貸適合的人群是規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的投資型購(gòu)房者。
八、大連新房貸:普通住房可享基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠（2009年01月15日《大連日?qǐng)?bào)》）
市民們極為關(guān)注的房貸新政在我市的具體實(shí)施辦法終于浮出水面。記者昨天從大連市銀行業(yè)協(xié)會(huì)獲悉，為貫徹落實(shí)國(guó)家“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略決策，盡快讓廣大市民分享房貸新政的實(shí)惠，維護(hù)我市房貸市場(chǎng)秩序，市銀行業(yè)協(xié)會(huì)廣泛征求各金融機(jī)構(gòu)意見(jiàn)并達(dá)成共識(shí)，制定了《大連市銀行業(yè)執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮政策的約定》，人民銀行大連中心支行和大連銀監(jiān)局對(duì)此表示肯定和支持，各家銀行已經(jīng)開(kāi)始全面執(zhí)行《約定》。
《約定》緊密結(jié)合大連地區(qū)實(shí)際，充分依據(jù)市政府有關(guān)部門的規(guī)定，對(duì)大連市市內(nèi)四區(qū)普通住房和“改善型”普通自住房作了具體界定，普通住房應(yīng)具備三個(gè)條件：一是房屋交易價(jià)格為10,000元/平方米以下，二是單套建筑面積不超過(guò)144平方米，三是小區(qū)容積率1.0以上。“改善型”普通自住房是指已經(jīng)利用銀行貸款購(gòu)買過(guò)首套自住房，但面積低于90平方米，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買的商業(yè)性個(gè)人自住房。廣大市民購(gòu)買符合上述標(biāo)準(zhǔn)的普通住房可以享受基準(zhǔn)利率0.7倍和最低首付比例20%的優(yōu)惠政策。
《約定》對(duì)個(gè)人房貸出現(xiàn)失信行為如何實(shí)施房貸新政也作了明確的規(guī)定，即從個(gè)人住房貸款發(fā)放之日起，出現(xiàn)單期逾期超過(guò)15天(含15天)或累計(jì)超過(guò)2期(含2期)違約行為的；利率重新調(diào)整當(dāng)期仍有拖欠貸款本息或存在其他違約情形的，其存量貸款均不享受基準(zhǔn)利率0.7倍的優(yōu)惠政策。符合享受優(yōu)惠政策的客戶，在利率重新調(diào)整后出現(xiàn)了以上違約行為也將不再享受基準(zhǔn)利率0.7倍的優(yōu)惠政策。
《約定》還強(qiáng)調(diào)指出，2008年10月27日房貸新政出臺(tái)前，凡有兩筆(即兩套房)以上未結(jié)清的存量貸款以及購(gòu)買40年以內(nèi)產(chǎn)權(quán)的居住型公寓不享受基準(zhǔn)利率0.7倍和最低首付比例20%的優(yōu)惠政策，同時(shí)對(duì)各家銀行執(zhí)行房貸新政提出了自律要求，對(duì)超出利率下限規(guī)定或故意放松準(zhǔn)入條件開(kāi)展同名轉(zhuǎn)按揭的要給予處罰。
