新頒布施行的《中華人民共和國物權法》可以說是我國民法體系中一部里程碑式的法律，在這部法律中確立了許多新的重要民事法律制度，不動產物權的善意取得制度就是其中一項重要制度。作為不動產擔保物權的重要方式—不動產抵押權是否適用善意取得制度以及如何適用善意取得制度，《物權法》并沒明文規定，本文將圍繞上述問題進行簡單論述，希望能為今后出臺配套的法律、法規起到一點點的借鑒作用。
一、《物權法》的頒布為不動產抵押權的善意取得確立了法律依據
1、不動產抵押權善意取得的含義。
不動產抵押權善意取得是指無處分權人將不動產設立抵押，善意第三人信賴不動產登記簿從而取得抵押權，在真正權利人行使權利時，善意第三人可以抵押權的善意取得而優先行使受償權。
2、不動產抵押權善意取得制度的法律依據。
讓我們先看幾個法律規定：
（1）《物權法》第一百零六條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
（2）《物權法》第二條規定：本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
（3）《中華人民共和國擔保法》第二條規定：在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，可以依照本法規定設定擔保。
本法規定的擔保方式為保證、抵押、質押、留置和定金。
從以上三條法律規定我們可以看出，抵押是擔保的一種方式，擔保物權包括抵押權。故《物權法》的頒布就為不動產抵押權的善意取得制度確立了法律依據。
3、《物權法》對不動產物權（包括抵押權）的善意取得制度的規定，是我國立法的一項重大突破。
（1）傳統的善意取得制度
傳統的善意取得制度，又稱即時取得或即時時效制度，是世界各國尤其是大陸法系國家普遍采用的一項重要民事制度，對于促進和保護交易安全，維護經濟秩序起著積極的作用。其含義是，動產占有人無權處分其占有的動產，他將該動產轉讓給第三人，受讓人在取得該動產時系出于善意，即依法即時取得該動產的所有權。動產的原所有人不能要求第三人返還，只能要求轉讓人賠償損失。
善意取得制度起源于日爾曼法中的“一手護手”的原則。根據這個原則，所有人將自己的財產讓與他人，只能向占有人請求返還財產，如果占有人將財產讓與第三人占有的，所有人不能向第三人請求返還，而只能要求轉讓人賠償損失，這就是善意取得制度的雛形。此制度是法律根植于社會生活之生動體現，是人們在豐富的實踐基礎上理性選擇的結果，主要有以下的合理性與價值性值得重視。
第一，可減少交易成本，在現實社會中，交易成為必不可少的一項活動。如果每一個交易人在交易之前都要作一番調查是否對方有財產的處分權，勢必增加交易成本，造成交易滯慢，而且在事實上也不可能。善意取得的實行，使買受人只須合理的注意義務即可，也因此減少了交易成本。
第二，善意取得制度有利于充分發揮物的經濟效用。法律對財產權益的保護不僅僅在于滿足權利人的實際支配需要還應該通過調整財產關系，充分有效的發揮整個社會物質財富的動態效用，以滿足人類生產和生活的需要。
第三，善意取得制度表明了個人本位向社會本位的嬗變。在現代市場經濟交易中，作為買受人的第三人實際上是社會交易秩序的化身，因為買受人還可以轉讓其取得的財產，幾經轉手后，如果所有權可以恢復的話，整個交易秩序將蕩然無存了，所以善意取得對第三人的關注實際上也是對整個交易秩序的關注，體現了法從關注個人本位到社會本位的嬗變。
（2）《物權法》的頒布完成了動產所有權的善意取得制度到不動產物權善意取得制度的突破，是立法觀念上一個質的飛躍。
傳統的善意取得制度存在兩個方面的缺陷：
一是所保護的標的物僅為動產，不包括不動產；
二是所保護的僅為動產所有權，不包括用益物權、擔保物權。《物權法》對不動產物權善意取得制度的確定是經歷了長期的司法實踐才不斷予以完善的。
1）、1988年試行的《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共同共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人那的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”。在這里的共有財產可以是動產，也可以是不動產。這可以看作是不動產善意取得在立法上（廣義）的第一次體現。
2）、2000年施行的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》中規定了質權和留置權的善意取得制度，首次突破了善意取得制度僅適用于動產所有權的保護，將善意取得制度的適用范圍擴展到了動產的質權和留置權。
3）、2007年3月16日頒布的《物權法》，則明確了動產及不動產物權的善意取得制度。
二、《物權法》實施后，不動產抵押權的善意取得在司法實踐中如何操作
1、如何判斷不動產抵押權的善意取得。
《物權法》第一百零六條對不動產所有權善意取得有了很明確的規定，由此引申，我們可以歸納出不動產抵押權的善意取得的前提和條件：
1）、抵押權人取得不動產抵押權時是善意的。所謂“善意”是指抵押權人客觀上不知道抵押人無抵押不動產的所有權或處分權的事實；且不知道抵押人是為逃避債務以及司法凍結而設定抵押的事實。這也是善意取得制度的前提。
