康玲 駱曉紅 梁文輝 深圳市國策房地產(chǎn)土地估價有限公司
盡管不同房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱“估價機構(gòu)”)業(yè)務(wù)構(gòu)成比例不盡相同，但從總體上來說，估價機構(gòu)所做的估價業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)抵押估價占了很大部分。房地產(chǎn)抵押估價被稱為常規(guī)業(yè)務(wù)，也就是最普通的業(yè)務(wù)，大部分新入行的技術(shù)人員都是從房地產(chǎn)抵押估價報告做起。但是，目前房地產(chǎn)抵押估價中還有許多問題需要深入研究，我們結(jié)合長期從事房地產(chǎn)抵押估價實際工作的經(jīng)驗，談一點看法。
一、估價結(jié)果是市場價值還是抵押價值
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(以下簡稱《估價規(guī)范》)第 6．4．3條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值。”《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。”可以看出，無論是《估價規(guī)范》還是《指導(dǎo)意見》，都確認房地產(chǎn)的抵押價值就是該房地產(chǎn)在抵押時的市場價值。這里有一個法律問題，抵押是擔保的一種形式，而擔保要求相對應(yīng)。相對應(yīng)有兩重含義，一是擔保針對的是主合同債權(quán)，即相對應(yīng)于貸款合同；二是擔保與主合同債權(quán)等額。比：口，貸款100萬元人民幣，可以用100萬元人民幣存款或相當于100萬元人民幣的外幣存款來擔保。可是為什么提供市場價值100萬元的房地產(chǎn)作為抵押物，卻只能貸到60～70萬元的貸款呢?這里為什么就不對應(yīng)了呢?這說明，貸款人認為，市場價值100萬元的房地產(chǎn)其抵押價值只有60～70萬元。在抵押時， 100萬元的房地產(chǎn)與100萬元的銀行存款不等值。沒有哪一個貸款人會按房地產(chǎn)市場價值的100％貸款給你，因為房地產(chǎn)的市場價值不是它的抵押價值。房地產(chǎn)的抵押價值應(yīng)當是房地產(chǎn)在貸款到期時受短期強制處分等因素限制狀態(tài)下的價值，或者說是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場上被債權(quán)人共同認可的價值。從估價實踐來看，我們在為金融機構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價報告中的表述是：“確認估價對象在估價時點的公開市場價值為——元”，這里并沒有提到抵押價值。我們認為，這是正確的，因為我們評估的的確不是抵押價值，抵押價值是貸款人在自行考量未來市場風險和短期強制處分等因素后通過確定貸款比例來確定的。
二、怎樣理解房地產(chǎn)抵押估價的謹慎原則
建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》引入了一個新的估價原則。要真正落實謹慎原則，需要有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合，首先估價機構(gòu)要自律，要嚴格遵守《估價規(guī)范》和《指導(dǎo)意見》要求，真正為金融機構(gòu)的長遠利益著想，為其降低風險著想：基層金融機構(gòu)也要謹慎，不要迫于競爭、眼前利益，放棄風險意識；上級金融機構(gòu)要支持估價機構(gòu)堅持原則，保證選用的都是比較謹慎的估價機構(gòu)：學會等管理部門也可以制定一些定量的指標，比如，可以規(guī)定抵押估價必須用兩種以上的估價方法(特別是收益法)，可以規(guī)定一下參數(shù)選定范圍。
《指導(dǎo)意見》還引進了一個新概念——法定優(yōu)先受償權(quán)利。法定優(yōu)先受償權(quán)利除了《指導(dǎo)意見》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、己抵押擔保的債權(quán)數(shù)額之外，還包括《擔保法》第四十七條、《破產(chǎn)法》第三十四條有關(guān)規(guī)定確定的優(yōu)先于抵押權(quán)的一些債權(quán)和物權(quán)，還有并非法定優(yōu)先受償權(quán)利但是對房地產(chǎn)抵押價值有不利影響的某些因素，如抵押人已經(jīng)收取的長期出租益、欠繳的水電費、物業(yè)管理費等，如果估價師了解到了，也應(yīng)當在估價報告中披露，這樣才符合謹慎原則。
三、房地產(chǎn)抵押估價的幾個具體問題
1．模板與培訓
抵押估價報告有較多的程式化部分，日常工作中我們遵照《估價規(guī)范》要求，同時考慮方便使用和估價機構(gòu)人力物力節(jié)省的需要，組織有經(jīng)驗的估價師按辦公、住宅、商業(yè)等不同用途物業(yè)制定報告模板，同時制作各類測算表，對各類表格進行公式編輯和表間鏈接。在深圳，抵押估價報告需要測算預(yù)計稅費，同時各家銀行對預(yù)計稅費的計取要求各不相同，即使是同一家銀行，其不同類的貸款稅費計算也不一樣，比如農(nóng)業(yè)銀行深圳分行就分商業(yè)(辦公、工業(yè))物業(yè)、個人住宅及小企業(yè)簡式貸款并規(guī)定了不同的計稅要求。建立科學的測算表格就顯得更加重要。一方面能夠提高工作的效率，另一方面也能夠避免個別使用中的誤操作問題。當然，因為這類表格的測算都是按一定的邏輯和公式自動計算的，所以對使用人的培訓就很重要，需要估價師理解表間關(guān)系，把握關(guān)鍵點。優(yōu)質(zhì)高效地完成估價報告的制作。
2．公開市場價格的確認
規(guī)模比較大的估價機構(gòu)都會建立自己的市場數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，同時要求估價師對市場價格高度關(guān)注，實時了解不同物業(yè)的成交信息，并與三級市場報價進行比照，發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律性，比如市場火爆時，三級市場的報盤價會高于其實際成交價，而交投冷清時，報盤價往往會低于其成交價。找出其規(guī)律性，有些時候可以通過調(diào)整三級市場報價的方式判斷估價對象的公開市場價格區(qū)間。
確認公開市場價格最重要的依據(jù)應(yīng)該是現(xiàn)場勘查。深圳物業(yè)的個體差異是比較大的，就拿住宅物業(yè)來講，即使是同一個樓盤，不同的單位有時也會在單價上差幾千元，特別是存在附送面積的情況，還有樓層、朝向、景觀等，都會使物業(yè)價值產(chǎn)生較大差異，所以估價師認真做好現(xiàn)場勘查是做到客觀謹慎評估的重要前提。
3．估價技術(shù)路線的選取
在確定估價技術(shù)路線的過程中，對三大估價方法的選取上要有所側(cè)重，比如：對于收益性房地產(chǎn)應(yīng)該首選收益法，并將該方法付以較大的權(quán)重。多年的估價經(jīng)驗告訴我們，在相對不很成熟的市場中，租售不配比或是房地產(chǎn)市場泡沫比較嚴重時，用市場比較法評估的結(jié)果其實是認同了這種畸形的價格，使訐估結(jié)果虛高。而相對穩(wěn)定的租金收益更能體現(xiàn)物業(yè)的價值。在許多地方，工業(yè)房地產(chǎn)評估時首選成本法，因為市場上出租或出售的工業(yè)房地產(chǎn)風毛麟角，選取其他方法時存在諸多困難。可是在深圳、甚至是珠三角的許多地方，許多工業(yè)廠房建造之初就是為了出租或出售的，而且工業(yè)房地產(chǎn)的三級市場也比較活躍。這時三大估價方法均可使用，而且評估結(jié)果相差不會太大。
