當前，確實有一些已被吊銷營業執照的企業，不按規定進入清算程序，繼續持有、使用營業執照和企業的印章，有的還進行房屋買賣、設定房地產抵押權。
進行房屋買賣、設定房地產抵押權都是一種民事法律行為，當事人能否從事這一民事法律行為，要看這一當事人是否具有民事權利能力和民事行為能力。
吊銷營業執照是工商行政管理部門對違法企業實施的一種行政處罰。對于企業被吊銷營業執照以后，是否還具有民事權利能力和民事行為能力，學術界存在兩種不同的觀點。
一種意見認為：企業的民事權利能力的取得和喪失與其主體資格是相一致的，即取得民事主體資格便依法享有民事權利能力；主體資格消滅，其民事權利能力也隨之喪失。企業營業執照被吊銷以后，這一企業的法人資格和經營資格均歸于消滅。這種觀點的主要依據是國家工商行政管理局發布的《中華人民共和國企業法人登記管理條例施行細則》，該施行細則第三十七條規定：“登記主管機關核發的《企業法人營業執照》是企業取得法人資格和合法經營權的憑證。登記主管機關核發的《營業執照》是經營單位取得合法經營權的憑證”。因而，按照這一規定，《企業法人營業執照》既是企業取得法人資格的憑證，又是具有合法經營權的憑證。企業營業執照被吊銷以后，除了喪失合法經營的權利外，還同時喪失了法人的資格。另根據《民法通則》第36條的規定：“法人的民事權利能力和民事行為能力，從法人成立時產生，到法人終止時消滅”。即企業營業執照被吊銷導致企業法人資格的喪失，其民事權利能力和民事行為能力也告終止。按這一思路推斷，營業執照被吊銷，這一企業就不再具有民事權利能力和民事行為能力，當然也就不能再進行房屋買賣、抵押等民事法律行為。
另一種意見認為：企業營業執照被吊銷，企業喪失的只是經營的資格，而法人的資格依然存在。這種觀點的主要依據，一是《民法通則》第36條規定中關于“法人的民事權利能力和民事行為能力……到法人終止時消滅”。企業雖被吊銷營業執照，但在終止前必須經過清算程序。清算是指在企業解散時進行的、消滅企業主體資格的程序。經過清算，清理債權債務、處理未了的事務，企業的主體資格才歸于消滅。二是最高人民法院函復遼寧省高級人民法院的法經(2000)24號函(關于企業法人營業執照被吊銷后，其民事訴訟地位如何確定的復函)。這一復函認為：“吊銷企業法人營業執照，是工商行政管理機關依據國家工商行政法規對違法的企業法人做出的一種行政處罰。企業法人被吊銷營業執照后，應當依法進行清算，清算程序結束并辦理工商注銷登記后，該企業法人才歸于消滅。因此，企業法人被吊銷營業執照后至被注銷登記前，該企業法人仍應視為存續”。因此，只要公司的主體資格尚存，它就依法具有民事權利能力。
學術界的觀點雖有所不同，但是對企業營業執照被吊銷以后，應當進入清算程序這一點并無爭議。在清算期間，應當清理、處理以往未了的債權債務關系，而不能再建立新的民事法律關系。《中華人民共和國企業法人登記管理條例》第三十三條規定：“企業法人被吊銷《企業法人營業執照》，登記主管機關應當收繳其公章，并將注銷登記情況告知其開戶銀行，其債權債務由主管部門或者清算組織負責清理”。這一規定中的“應當收繳其公章”雖因各種原因未能完全得以實施，致使一些單位的公章仍在使用，但是至少說明了營業執照被吊銷以后，這一企業的公章已不能再對外使用了。對于相關的債權債務的清算，也應由其主管部門或者清算組織負責。
因此，企業營業執照被吊銷以后，不能再進行房屋買賣或設定房地產抵押權。登記機關也不能為其辦理權屬登記。
