導(dǎo)讀：國外住房抵押貸款保險與擔(dān)保的基本做法是怎么樣的呢?文章介紹了加拿大、美國、法國、荷蘭等幾個國家的住房抵押貸款保險與擔(dān)保的基本做法。
1、加拿大
如果抵押貸款的首付款比例高于或等于25%，借款人無需購買抵押貸款保險;如低于25%，則必須購買抵押貸款保險。保險的出售者主要是政府獨(dú)資擁有的加拿大房屋抵押貸款與住房公司(CMHC)。到1995年，CMHC為1130億加元的住房抵押貸款提供了保險，占全國住房抵押貸款總額的1/3。借款人購買CMHC保險的好處是可以降低首付款比例，借款額在18萬加元以下，首付款比例為10%，18萬加元以上，首付款比例為20%。借款期限最長為40年，一般為25年。保險費(fèi)率為全部貸款額的0.5-3%，具體根據(jù)首付款比例定，由借款人支付。一旦CMHC同意保險，則其為貸款機(jī)構(gòu)100%保險，包括借款人拖欠費(fèi)用、貸款余額、法律成本和利息成本等。如果借款人還不了款，CMHC將實施拖欠還款管理，包括安排特殊還款計劃、重新安排還款期限等，最后的手段才是處置抵押物。
2、美國
在確定哪些借款人需要保險方面與加拿大類似，即首付款比例高于20%者無需買保險。美國30年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，由于銀行擔(dān)心貸款收不回來，因此把首付款比例提高到50%左右，貸款期限主要是5年。在這種情況下，政府出面干預(yù)。根據(jù)1934年《國民住宅法》成立了聯(lián)邦住房管理局(FHA)。為中低收入居民提供住房抵押貸款保險。在有FHA保險下，居民最低首付款比例可達(dá)到5%，貸款利率比市場利率低一半左右。FHA為貸款提供100%的保險。保險費(fèi)按未償還貸款本金的0.5%由借款人支付。FHA在發(fā)放貸款時，要對住房的建筑計劃和貸款條件進(jìn)行審核和對貸款者資格進(jìn)行認(rèn)證。目前，F(xiàn)HA保險的住房貸款最高額為20萬美元，保險的貸款額占整個住房抵押貸款額的24%。除FHA保險外，也有私人抵押貸款保險公司。但私人保險主要是為首付款比例低于20%部分的貸款額保險，且只保貸款額的12-30%，用以提高借款人信用。
3、法國
對于平均還款期限15年，還款額占收入1/3的貸款，銀行希望能夠?qū)τ谠斐芍袛噙€款的主要偶然事件進(jìn)行保險。偶然事件主要是死亡風(fēng)險、喪失工作能力的風(fēng)險和失業(yè)風(fēng)險。因此，在法國，借款人去銀行貸款，盡管法律沒有規(guī)定借款人必須購買保險，但事實上，不買人壽保險銀行不貸款。借款人須按貸款額的0.4%交納人壽保險費(fèi)。在借款人發(fā)生死亡、殘廢或喪失工作能力情況下，保險公司按月還款額支付銀行的貸款，銀行確保收回貸款，借款人仍擁有住房。住房抵押貸款的失業(yè)險為自愿險種，但對高失業(yè)風(fēng)險的借款人，銀行也可強(qiáng)制要求其投保。失業(yè)險的費(fèi)率也為貸款額的0.4%。在借款人失業(yè)的情況下，保險公司承擔(dān)18個月的還款責(zé)任。法國還有一種零利率貸款，利息由政府補(bǔ)貼，對月收入不超過2萬法郎者提供不超過房價20%的貸款。收入越低，貸款期限越長，最短7年，最長17年。借款人申請零利率貸款，由住房貸款擔(dān)保基金為其提供擔(dān)保。目前零利率貸款約占貸款總額的5%。
4、荷蘭
荷蘭住房貸款的80%采用抵押貸款與保險相結(jié)合的方式發(fā)放。借款人在向銀行貸款的同時，須購買一份與貸款期相同的人壽保險。在保險期間，借款人分期支付貸款利息給銀行，把保險費(fèi)用(相當(dāng)于本金)還給保險公司，保險到期，保險公司負(fù)責(zé)償還本金給銀行。這樣做的好處是，借款人無需另交昂貴的保險費(fèi)，在保險期間出險，保險公司負(fù)責(zé)償還貸款，借款人仍擁有住房，銀行轉(zhuǎn)移了貸款風(fēng)險，保險公司開拓了經(jīng)營范圍。荷蘭辦法的難點是，保險公司必須有較高的經(jīng)營水平，銀行則要放棄部分本金周轉(zhuǎn)可能帶來的效益。荷蘭也有住房貸款擔(dān)保基金，主要是為中低收入家庭買房提供貸款擔(dān)保。凡是所購住房價格在31萬盾以下的家庭，都可申請基金擔(dān)保。基金由中央、地方政府共同出資建立。借款人需按貸款額的0.36%支付擔(dān)保費(fèi)，得到擔(dān)保后，銀行貸款利率下調(diào)0.2-0.5個百分點。
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