滬律網(wǎng)網(wǎng)友提問：房產(chǎn)抵押期限有效期是多久?
滬律網(wǎng)律師回答：最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第十二條明確規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù) 不具有法律約束力。”這一規(guī)定表明，在登記部門登記的抵押期間對抵押權(quán)的存續(xù)并無法律效力，抵押權(quán)并不因抵押期間過期而消滅。如果債權(quán)行主債權(quán)到期未受清償，無論登記的抵押期間是否過期，債權(quán)行都可行使抵押權(quán)，直至主債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后的兩年內(nèi)。
實(shí)際工作中，銀行保存的他向權(quán)證中列明了抵押有效性，對同一筆貸款僅需要辦理一次抵押登記，只要主債權(quán)有效，抵押權(quán)就有效。如A客戶1000萬元貸款，采取土地最高額抵押方式，貸款起止日期為2007 年10月25至2008年10月24日，他項(xiàng)權(quán)利抵押期限為2007年9月24至2008年9月23，抵押有效期滿，抵押仍然有效。
從實(shí)踐操作中，除注意以上因素外，還應(yīng)關(guān)注：
1.抵押物的保值性和變現(xiàn)性。盡可能選擇保值性強(qiáng)、易于變現(xiàn)的抵押物。同時(shí)要隨時(shí)密切關(guān)注抵押物的狀況和變化，防止抵押物被惡意變賣或轉(zhuǎn)移。
2.抵押物的權(quán)屬證明的真實(shí)性。嚴(yán)格審查抵押物權(quán)屬證明，杜絕抵押人無所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)，造成無效抵押，并做好抵押物他向權(quán)證的保管工作。
3.做好抵押物的評估管理工作，正確估價(jià)和判斷抵押物的實(shí)際市場價(jià)值和價(jià)值變化趨勢，防止由于抵押物市場價(jià)值劇烈波動(dòng)而造成的抵押落空，防止人為高估抵 押物價(jià)值。當(dāng)出現(xiàn)抵押物不足值情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)要求抵押人提供其他追加抵押物或提供其他類型的擔(dān)保。可以根據(jù)市場敏感程度對抵押物進(jìn)行科學(xué)分類，對貸款抵押 中的不同抵押物和抵押年限分別設(shè)定不同的抵押率，以更好地滿足防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的需要。
4.督促抵押人及時(shí)辦理抵押物保險(xiǎn)手續(xù)，要求企業(yè)在保險(xiǎn)合同中明確債權(quán)行為第一受益人，保險(xiǎn)期限應(yīng)覆蓋并超過抵押貸款的合同期限。
