導(dǎo)讀：抵押房地產(chǎn)價值怎么確定?房地產(chǎn)進(jìn)行抵押錢，一般會對將要進(jìn)行抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行價值評估，以此來確定該房地產(chǎn)的價值，下面小編來為您介紹幾個抵押房地產(chǎn)價值確定的考慮因素。
抵押房地產(chǎn)價值確定會考慮以下風(fēng)險：
(1)房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險;
(2)權(quán)益、時差與抵押風(fēng)險;
(3)不能抵而不漏，押而不死的風(fēng)險;
(4)在建工程的抵押風(fēng)險;
(5)住宅按揭的抵押風(fēng)險;
(6)拍賣市場反饋的抵押風(fēng)險;
(7)不同類型房地產(chǎn)的抵押風(fēng)險;
(8)全期抵押評估的動態(tài)運(yùn)作等。
在房地產(chǎn)抵押價值的確定還應(yīng)符合以下要求：
1、抵押合法有效。
屬國有的房地產(chǎn)作抵押時，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)可(但國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類同);凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會批準(zhǔn);凡以共有房地產(chǎn)作抵押時需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù);預(yù)購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進(jìn)行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保作用。
2、物權(quán)明確。
房地產(chǎn)的物權(quán)包括自物權(quán)和它物權(quán)，自物權(quán)系所有權(quán)，包括對房地產(chǎn)的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱;他物權(quán)是對他人房地產(chǎn)的權(quán)利，如抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)利等。一般來說，可以買賣的房地產(chǎn)均可以抵押，可以抵押的房地產(chǎn)也允許買賣或補(bǔ)辦手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓。
3、易于變賣、處分渠道通暢。
抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會加大抵押的風(fēng)險。因?yàn)榈盅何锞哂幸欢康淖儸F(xiàn)價值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實(shí)際是保證其變現(xiàn)價值的條件。從本質(zhì)上來講，變現(xiàn)價值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時間特征的價值。
另外，權(quán)益、時差與抵押風(fēng)險在確定房地產(chǎn)抵押價值時也應(yīng)考慮在內(nèi)。
抵押貸款期內(nèi)某一時點(diǎn)的抵押貸款率是相應(yīng)時點(diǎn)抵押權(quán)人的權(quán)益價格(如貸款風(fēng)險金額)與抵押物價值的比值，抵押率為用于擔(dān)保的抵押物價值與抵押權(quán)人權(quán)益之比，二者互為倒數(shù)。
房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循的原則：
1、合法原則。
遵循合法原則應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
2、最高最佳使用原則。
遵循最高最佳使用原則應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。當(dāng)估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報(bào)告中予以說明：l保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價;2轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價;3裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價;4重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價;5上述情形的某種組合。
3、替代原則。
遵循替代原則要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
4、估價時點(diǎn)原則。
遵循估價時點(diǎn)原則要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值。
小編提醒：
如果擬抵押房地產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押，該抵押房地產(chǎn)進(jìn)入市場中交易，賣方首先要還清以該房地產(chǎn)抵押所形成的債務(wù)。
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