農(nóng)村房屋系建筑于宅基地之上，由于法律對宅基地流轉(zhuǎn)的嚴(yán)格限制，使之對農(nóng)村房屋的買賣形成了重大影響。因此，在辦理農(nóng)村房屋買賣公證時，就必須要對農(nóng)村宅基地法律關(guān)系、農(nóng)村住宅法律關(guān)系以及國家的農(nóng)村及農(nóng)業(yè)政策有系統(tǒng)而準(zhǔn)確的把握。
一、農(nóng)村房屋買賣法律依據(jù)
《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法律和國家有關(guān)規(guī)定”。第155條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記”。按上述規(guī)定，鑒于宅基地與房屋是不可分離的，根據(jù)我國民法一貫堅持的“房隨地走”、“地隨房走”原則，既然宅基地可以轉(zhuǎn)讓，則地上的房屋自然也可以轉(zhuǎn)讓，或者說農(nóng)村的房屋一旦流轉(zhuǎn)，則與其不可分離的宅基地使用權(quán)也自然視為一并流轉(zhuǎn)。
關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，最明確的是土地管理法，該法第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”據(jù)此規(guī)定，農(nóng)村村民可以自由轉(zhuǎn)讓和出租住房，只是出賣、出租住房后，不得再次申請宅基地使用權(quán)。
二、農(nóng)村房屋買賣公證的審查重點
農(nóng)村房屋買賣公證，是指公證機構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依照法定程序證明農(nóng)村房屋買賣合同真實、合法的活動。此類合同公證的審查及告知重點是：
1、審查賣方的主體資格及轉(zhuǎn)讓房屋的合法性。
賣方原則上應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。在我國，宅基地使用權(quán)作為宅基地使用權(quán)人依法利用集體所有的土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利，在本質(zhì)上是一種帶有社會福利屬性質(zhì)的權(quán)利，1非集體組織成員不享有該項福利。因此，農(nóng)村房屋的出讓方應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。當(dāng)然，如果是因繼受取得的農(nóng)村房屋所有權(quán)，其出讓方也有可能不是本集體經(jīng)濟組織成員，如其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因受讓、受贈或繼承獲得本集體所有的宅基地上房屋，或者城鎮(zhèn)公民因繼承獲得農(nóng)村房屋的情況。但這僅為例外，不帶有普遍性。
轉(zhuǎn)讓房屋合法性的審查，主要是審查宅基地的取得和使用是否符合《土地管理法》第62條的規(guī)定。該條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)”。按此規(guī)定，農(nóng)村房屋所附著的宅基地必須具體以下要件方為合法：一是經(jīng)批準(zhǔn)，二是不超標(biāo)，三是一戶一宅，四是符合總體規(guī)劃。因此，在審查中，應(yīng)要求出讓方提供批準(zhǔn)用地證明書，并對該證明書上批準(zhǔn)建房的位置、面積、樓層、結(jié)構(gòu)等進行核對。屬于超面積建筑的房屋(我國農(nóng)村超標(biāo)建房是一個普遍現(xiàn)象)，應(yīng)要求其提供已接受超標(biāo)處罰的證明或集體組織同意其轉(zhuǎn)讓的證明。
2、審查買方的主體資格。
在一般的買賣合同公證中，買方的資格無需過多審查，只要具有完全民事行為能力即為已足。然而，由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的限制轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同中的買方資格也受到一定的限制。因此，農(nóng)村房屋買賣合同中的買方一般應(yīng)當(dāng)具備以下資格：(1) 不是城鎮(zhèn)居民。1999年國務(wù)院辦公廳“關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知”中明確規(guī)定，禁止農(nóng)村房屋向城鎮(zhèn)居民出售。該規(guī)定雖然不是法律、法規(guī)，但在公證中應(yīng)當(dāng)予以適用。因為《物權(quán)法》第153條有關(guān)宅基地使用權(quán)的取得、行使、轉(zhuǎn)讓適用法律的規(guī)定中，包括了適用“國家有關(guān)規(guī)定”的要求。(2)不是本集體組織中已享有宅基地使用權(quán)的村民。因為土地管理法規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地。中共中央、國務(wù)院的有關(guān)文件也多次強調(diào)，“農(nóng)村居民每戶只能擁有一處不超過標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。”2如果允許已有住宅的村民在本集體購買房屋，就意味著將擁有兩份以上宅基地使用權(quán)，造成事實上的不公平。當(dāng)然，如果買方將已有房屋拆除并將宅基地交回集體的，則不受此限。(3)是否必須是本集體組織成員未受限制。由于法律對農(nóng)村房屋的買方的資格未作明確限制，國家規(guī)范性文件也只對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村買房進行了限制，因此，不是本集體組織成員的買方原則上可以作為農(nóng)村房屋的買受人。但也有人認(rèn)為，如果受讓方為本集體組織以外的人員，該人員必須首先在本集體組織中落戶并符合申請宅基地的條件。
3、告知法律意義和后果。
首先，應(yīng)當(dāng)告知出讓方轉(zhuǎn)讓房屋后，其宅基地使用權(quán)也意味著隨同轉(zhuǎn)讓，因此，其不能再次享有申請宅基地使用權(quán)的權(quán)利。如果其仍欲在本集體享有居住，只能依據(jù)轉(zhuǎn)讓、出租的方法取得。但是，凡未行使宅基地申請權(quán)的，即原來是依繼承、轉(zhuǎn)讓、出租的方式取得宅基地者，轉(zhuǎn)讓房屋后無房居住時，如果再申請宅基地，因為是初次申請使用，所以應(yīng)給予批劃宅基地。
4、其次，告知當(dāng)事人登記事項。
根據(jù)《物權(quán)法》第155條的規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記。未辦理登記的，物權(quán)移轉(zhuǎn)無效。同時，根據(jù)《土地登記規(guī)則》第37條規(guī)定：“有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：(一)依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;(二)因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的;”“房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，在申請變更登記時，應(yīng)當(dāng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書。”目前，我國農(nóng)村宅基地和房屋的登記還極不完善，不少地方農(nóng)村房屋根本無法登記，因此，不能登記的，公證員宜告知當(dāng)事人將房屋買賣合同公證書副本一份交宅基地所屬集體組織備案。
三、農(nóng)村房屋買賣的幾個相關(guān)問題
1、流轉(zhuǎn)房屋的土地溢價的歸屬。1990年，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作請求的通知》中規(guī)定，進行農(nóng)村宅基地有償使用試點。宅基地使用費要本著“取之于戶，收費適度;用之于村，使用得當(dāng)”的原則，實行鄉(xiāng)管、銀行立戶制度，用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公益建設(shè)。1993年7月，為了減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，中央和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于涉及農(nóng)民負(fù)擔(dān)項目審核處理意見的通知》中規(guī)定，取消農(nóng)村宅基地有償使用費和農(nóng)村宅基地超占費。自此始，農(nóng)村宅基地為完全無償使用。村民在轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋時，其宅基地使用權(quán)實事上也隨之讓與，因此，筆者認(rèn)為，如果當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋時，轉(zhuǎn)讓費中包含了地價，則應(yīng)本著“誰之財產(chǎn)誰受償”之原則，其溢價應(yīng)歸屬集體所有。對此，宜告知轉(zhuǎn)讓方并記錄在案。
2、由于農(nóng)村房屋大多無產(chǎn)權(quán)憑證，且在所有權(quán)移轉(zhuǎn)時也可能無法辦理變動登記，因此，就可能產(chǎn)生如果遇到國家征收時，其賠償費的歸屬爭執(zhí)。對此，宜在公證中提醒當(dāng)事人并在轉(zhuǎn)讓合同中予以明確約定。
3、承包地上所建房屋和多套房屋轉(zhuǎn)讓的效力問題。由于城市周邊農(nóng)村地少人多，不少人在所承包的耕地上修建住宅，此類房屋的轉(zhuǎn)讓，雖然就債權(quán)關(guān)系而言，仍然有效，但與農(nóng)村土地政策有沖突，故筆者認(rèn)為不宜辦理公證。“一戶一宅”是集體組織成員享有宅基地使用權(quán)的基本原則，因此，若一戶有兩處以上宅基地的，其房屋的轉(zhuǎn)讓，以經(jīng)合法批建的一處為有效，而非法多占的宅基地上所建的房屋的轉(zhuǎn)讓，則不宜辦理公證。但繼承及受遺贈不在此限。
4、農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后，其宅基地并未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的，該宅基地上的房屋之轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)受限制。筆者認(rèn)為，應(yīng)區(qū)別對待：若已經(jīng)規(guī)劃且將被征收，則應(yīng)受限制;若暫時并無征收規(guī)劃，則不應(yīng)受限制;若為繼承及受遺贈，則不管是否將被征收均不受限制。(巢湖市正義公證處 李秀芬)
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