農村房屋買賣中的宅基糾紛
[基本案情]
2002年，甲在農村自建了一套住房，后考慮出售該住房。城市居民乙獲此消息后，經協商，與甲簽訂了一份《房屋買賣協議》。約定甲將位于某村的房屋四間轉讓給乙，乙支付購房款人民幣20萬元，甲負責協助乙辦理有關產權轉讓手續。協議簽訂后，乙依約支付甲購房款20萬元，但未能辦理產權過戶手續。2003年乙向法院起訴，要求甲方協助其辦理過戶手續。
[律師觀點]
律師認為，甲乙雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反了國家關于宅基地不能由個人非法買賣的禁止性規定，屬于無效合同。乙的訴訟請求不會得到法院支持。
本案表面上看是房屋買賣問題，但根據我國法律規定“房隨地走”和“地隨房走”的房地產轉讓原則。本案實質上涉及農村宅基地的使用權問題。
宅基地是指依法經審批由農村集體經濟組織分配給其組織內部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地。
《憲法》第10條規定：“農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有。”憲法以國家根本大法的形式規定了宅基地是我國農村集體土地的一種重要的形式。依照憲法，《土地管理法》也明確規定宅基地由村集體所有。
本案中原告甲擁有的宅基地使用權是合法有效的。被告乙系屬于城市居民，不是集體經濟組織成員。按照前述的法律規定，非農村集體經濟組織成員，不得申請取得宅基地使用權。因此，被告乙無權享有訴爭房屋及其宅基地的使用權。
