導讀：在城市化迅猛發(fā)展的情況下，土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分農村居民將農村的小產權房出售后，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產權房。按現(xiàn)行的法律規(guī)定，大多法院會確認這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現(xiàn)實存在的。
關于農村房屋買賣合同效力認定
由于農村房屋買賣合同與其他合同在本質上是一致的，故《合同法》總則關于確定合同效力的一般性規(guī)定同樣適用于農村房屋買賣合同糾紛案件。
《土地管理法》第62條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，……;農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”該條規(guī)定對農村宅基地的用地及轉讓設立了一定的限制條件，農村房屋作為村民私有的不動產，其房屋權利受制于宅基地權利，故農村房屋買賣涉及宅基地轉讓的效力取決于是否經過政府審批許可而使受讓方取得宅基地使用權。基于上述法律規(guī)定，城市居民購買農民宅基地上房屋因違反法律規(guī)定而應認定無效。農民之間宅基地上房屋轉讓應當限定在本集體經濟組織內部，而且應當經過法定審批機關審批方能有效。外村村民購買本村宅基地上房屋買賣也應當認定無效。
無效農村房屋買賣合同的裁判標準
無效農村房屋買賣合同，房屋尚未交付的，應判決出賣方向買受方返還所收取的房款。房屋已經交付的，雙方當事人一致同意不返還房屋，而出賣方僅要求買受方支付約定購房款的，可依當事人一致的意思表示判決買受方向出賣方支付所欠房款;雙方當事人一致同意返還房屋的，則判決買受方返還房屋，出賣方返還房款。
無效農村房屋買賣合同履行后，雙方就是否返還房屋無法達成一致的，應判決買賣合同無效，但駁回出賣方返還房屋的訴訟請求。如果買方反訴出賣方賠償合同無效所造成的損失時，可依雙方過錯程度，支持相應的訴訟請求。
無效農村房屋買賣合同履行后被征地拆遷的，土地補償費依照《土地管理法實施條例》的規(guī)定，歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸附著物及青苗所有者所有。
總之，在審理無效農村房屋買賣合同過程中，應統(tǒng)一裁判的規(guī)范標準，并倡導和諧至上、調解為主、判決為輔的司法理念，通過差價補償?shù)确绞骄S護交易安全。在訴訟中盡量維護合同的有效性，讓賣房者在按照現(xiàn)有市場價格補償購房者的前提下解除合同。
