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銀行不能實(shí)現(xiàn)按揭承諾也要承擔(dān)法律責(zé)任
深圳房地產(chǎn)律師張茂榮
前言：本博文寫于2007年8月30日，當(dāng)時(shí)由于“9.27房貸政策”的實(shí)施，銀行緊縮二套房貸，大量購房者簽訂購房合同后無法取得銀行貸款引發(fā)糾紛，如今的“4.17房貸政策”（“新國十條”）來勢兇猛，威力數(shù)倍于“9.27房貸政策”，同樣問題再度出現(xiàn)，為此，有必要重發(fā)本文，以提示購房者。
由于近期各大銀行緊縮放貸，本律師接到很多網(wǎng)友關(guān)于銀行出具按揭承諾后又以政策變化為由不予放貸的咨詢，甚至有業(yè)主房屋已過戶到買方名下且新業(yè)主與銀行已經(jīng)辦理了抵押登記，銀行仍拒絕發(fā)放貸款的情況！很多網(wǎng)友認(rèn)為該情況是由于政策變化導(dǎo)致，銀行和買方都沒有過錯(cuò)，不知道該怎么辦，故有必要在此撰文予以提醒：
一、銀行按揭貸款承諾系承諾銀行作出的的一種合法民事行為，一經(jīng)成立即具有法律效力
我國《民法通則》第56條規(guī)定“民事法律行為從成立起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或解除”，銀行按揭承諾行為同意 受上述法律規(guī)定約束，銀行在出具承諾后便與買賣雙方形成合同之債，負(fù)有履行承諾的義務(wù)，在其拒不履行的情況下，債權(quán)人（買賣雙方）可以行使債務(wù)履行請(qǐng)求 權(quán)。
二、二手房按揭貸款承諾中承諾銀行的義務(wù)
二手房按揭承諾系二手房交易過 程中，根據(jù)買賣合同約定，由買方向銀行申請(qǐng)，銀行向賣方出具的保證買賣雙方辦理完畢房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)且銀行與買方在國土房產(chǎn)局辦理完畢抵押登記手續(xù)后，按 約定發(fā)放給買方貸款并打入賣方（或其委托人）賬戶的承諾。很顯然，承諾銀行的義務(wù)就是將來給買方貸款，并將款項(xiàng)打入賣方賬戶用于支付買方購房款。
三、銀行不能實(shí)現(xiàn)承諾需承擔(dān)法律后果
在承諾銀行出具按揭承諾函后，除非出現(xiàn)不可抗力等免責(zé)事由，如銀行拒絕履行承諾，買賣雙方均可以通過訴訟行使請(qǐng)求權(quán)，由法院判決其強(qiáng)制履行。
四、政策調(diào)整并不必然構(gòu)成不可抗力
不可抗力是法定的免責(zé)條件，是指不能預(yù)測、不能避免并不能克服的客觀情況，如自然原因引起的洪。水、暴。風(fēng)、地。震、干。旱、暴。風(fēng)。雪等災(zāi)。害事故和社 會(huì)原因引起的戰(zhàn)。爭、罷。工、政府禁。止。令等。政策變化并不必然構(gòu)成不可抗力，只有符合“三不”條件方能構(gòu)成并免責(zé)。就中國樓市來說，本人認(rèn)為目前全國 房價(jià)居高不下，國家三令五申不斷出臺(tái)新政并持續(xù)打壓房價(jià)是不爭事實(shí)，各新聞媒體對(duì)此已有預(yù)測，不能認(rèn)定為不可抗力。
五、律師建議：
1、在銀行出具按揭承諾后不履行承諾義務(wù)導(dǎo)致買方無法支付購房款時(shí)，買方可以以銀行為被告提起訴訟，請(qǐng)求銀行履行承諾義務(wù);賣方也可以以買方和銀行為共同被告提起訴訟要求承擔(dān)連帶付款義務(wù);
2、房貸政策多變，買方務(wù)必在購房合同中約定如按揭不成有權(quán)解除合同，雙方互不追究責(zé)任，而不是一次性自籌資金補(bǔ)齊，以免被賣方追究違約責(zé)任。