國(guó)務(wù)院房貸新政出臺(tái)以后，各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了停漲甚至下跌的情形，這會(huì)不會(huì)引發(fā)銀行房貸出現(xiàn)大規(guī)模壞賬呢？最近的房貸壓力測(cè)試結(jié)果顯示：如果房?jī)r(jià)下跌三成，銀行能“扛住”！
據(jù)了解，銀行業(yè)的房貸壓力測(cè)試，從2008年下半年就已開(kāi)始。新近的房貸壓力測(cè)試覆蓋了個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款、地方融資平臺(tái)及上下游相關(guān)行業(yè)對(duì)公貸款等。有的銀行還加入了未來(lái)房產(chǎn)稅如果開(kāi)征對(duì)房貸的影響。
有本市銀行業(yè)人士向記者透露，壓力測(cè)試由監(jiān)管部門(mén)設(shè)定測(cè)試內(nèi)容，各家銀行自行測(cè)試，再將結(jié)果上報(bào)監(jiān)管部門(mén)。測(cè)試的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為房地產(chǎn)價(jià)格和利率變化，即房地產(chǎn)價(jià)格和利率水平發(fā)生不同程度的變化，銀行房貸會(huì)出現(xiàn)怎樣的質(zhì)量變化。
從目前的測(cè)試結(jié)果看，銀行業(yè)在房?jī)r(jià)下跌30%至40%的區(qū)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生大規(guī)模的壞賬。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單就銀行個(gè)人住房按揭貸款而言，由于貸款發(fā)放的時(shí)間結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)和撥備覆蓋率等因素，銀行的承受能力可能更強(qiáng)。銀行業(yè)按揭貸款首付比例平均可達(dá)到50%，即使房?jī)r(jià)下跌50%，銀行也不會(huì)面臨太大風(fēng)險(xiǎn)。
“房貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)壞賬，主要是由于還款人喪失了還款意愿，而這種情形一般只有在房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí)才會(huì)出現(xiàn)。”一家股份制銀行人士告訴記者，“如果是50萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在漲到了80萬(wàn)元，還款人會(huì)愿意繼續(xù)還貸；但如果是80萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在降到了50萬(wàn)元，還款人就有可能不想再繼續(xù)還貸了。”
據(jù)介紹，一般首套房貸的風(fēng)險(xiǎn)很低，因?yàn)槭忻褓?gòu)買(mǎi)首套住房基本都是自住，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，輕易都不會(huì)賣出。對(duì)于首套住房，市民還會(huì)有裝修等后期投入，其成本遠(yuǎn)不止一筆首付款，因而不太會(huì)斷供。而對(duì)于那些出于投資目的貸款購(gòu)買(mǎi)第二、三套住房的市民來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，他們的資金鏈可能出現(xiàn)斷裂，這時(shí)就有可能出現(xiàn)斷供。雖然對(duì)于斷供的房產(chǎn)，銀行可以將其拍賣，但如果房?jī)r(jià)大幅下跌，房子就很難售出，銀行想要收回資金也不容易。
近來(lái)多家銀行都將房貸利率下浮水平與首付比例掛鉤，對(duì)首付比例高的市民給出較多的利率優(yōu)惠，使得一些市民在買(mǎi)房時(shí)盡可能多地支付首付款。“提高首付比例，可以減少銀行貸款的杠桿效應(yīng)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)可以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也可以減少泡沫的產(chǎn)生。”銀行人士說(shuō)。
