什么是按揭
按揭，是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯。有些購房人認為“按揭”就是指按揭貸款或抵押貸款，其實，按照理論來講，按揭的本意并不是貸款，而是一種民事法律行為，或者稱作樓宇預售過程中約束買方、賣方(開發商)及金融機構(銀行)三方的一種制度。它的一般過程是：在項目的期房預售合同中，買方支付一部分樓價款給賣方，其余房價款買方通過金融機構貸款支付給賣方。在房產證辦理完畢之前，由賣方通過協議將買方對期房的期權讓與給金融機構作為取得金融機構貸款的擔保。待房產證辦理完畢之后，賣方解除擔保，買方將依合同取得期房的期權讓與給銀行作為償還貸款的擔保。兩者的區別在于期權所有者不同。當買方還清所有貸款本金及利息后，可將期權贖回，取得房產證。如果買方在貸款期限內違約，或不能償還貸款，銀行有權處分按揭房屋并能優先獲得賠償。
按揭購房制度至少涉及三方當事人，即買方、賣方(開發商)和金融機構(銀行)。在按揭關系中，有4—7個法律關系：
1、買方與賣方之間的房屋買賣合同關系;
2、買方與銀行之間的資金借貸關系;
3、銀行與開發商之間有關銀行同意對預售項目提供貸款合同關系;
4、開發商同意在房產證辦理下來之前對買方的還款責任向銀行提供擔保的保證關系;
5、買方與銀行之間的房屋抵押關系;
6、買方為貸款向保險公司辦理保險而產生的保險關系;
7、當買方不能償還銀行本息時，銀行或開發商回購買方房屋所產生的房屋回購關系。
按揭貸款的購房風險
按揭制度對三方都有風險。對銀行來說，其風險來源于開發商和購房人。由于開發商的欺詐、經營不善、房屋質量不合格、違法預售，以及購房人由于失業、意外事故等原因不能歸還貸款，都可導致銀行在按揭中的風險。對開發商來說，由于設計、施工及材料問題導致房屋質量低劣，或者銀行不能按時放貸，或者極個別購房者的蓄意違約，都可導致開發商的風險。由于銀行和開發商在按揭房物買賣交易中處于強勢地位，而購房者的風險主要表現為：
1、開發商取得銀行劃給購房人貸款后，挪作它用，或卷款潛逃;
2、開發商首次涉足房地產，缺乏經驗，經營不善或其它原因，導致樓盤爛尾，無限期拖延交房;
3、房產商開發程序違法，不能取得房屋產權證;
4、開發商在建筑工程中偷工減料，導致房屋質量不合格;
5、沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效;
6、開發商將土地或房產抵押，購房者事先無法知道，知道后也無法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被執行、拍賣，購房者都無法實現其對房屋的各種權利;
7、銀行違約，不能按期放貸，導致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。
如何防范風險
目前，購房者對上述風險的防范相關措施極其有限。國外的購房者是通過聘請律師避免出現上述風險的，國內消費者的觀念不同，筆者認為消費者可以仔細關注下列問題，盡量降低交易風險。
第一、要求開發商將取得房屋所有權證的確切時間寫在合同中，如果到期不能取得房產證，則買方有權退房，或者逾期不能取得房產證，則按日、按一定比例支付違約金。如果開發商同意在房屋竣工交付之日起兩年內能取得房屋所有權證，并將其寫在合同中，則買方的風險可能會減少。如果開發商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內或四年內，則此項目風險太大。因為按照正常的開發程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應該能夠取得房屋所有權證，最多不會超過兩年。如果超過兩年，則可能是開發商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒有能力交納，或者項目本身不合法，永遠也不可能取得房屋所有權證。
第二、用公積金貸款或商業貸款是否成功來考查開發項目的風險性。在談合同時，要求開發商在合同中承諾如果因為開發商原因不能取得公積金貸款或商業貸款，則買方有權退房、退款，因為銀行對公積金貸款審查較嚴格，要求開發商提供合法的“五證”。如果開發項目不合法，或者說缺少“五證”，銀行是不會貸款的。如果因為開發商原因商業貸款也不能取得，那就從側面證明了銀行也不看好這個項目，或者說銀行預先幫我們審查了這個項目已經存在風險。
第三、如果是預售項目，開發商拒不提供預售許可證的原件，則應在合同中注明開發商最遲應在一個月內到房地產管理部門做好預售登記，否則買方有權退款、退房。如果開發商不答應此項約定，則可能該項目存在缺陷，可能是開發商并沒有完全取得該項目的預售許可，或者別的其它原因。
第四、慎簽認購書。不少購房者在簽訂《房屋認購協議書》后，對所選房屋不滿意，或者雙方在《商品房買賣合同》條款上約定不能，便要求開發商退還其交付的定金或訂金，其依據是《商品房銷售管理辦法》第二十二條，即當事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發商應當向買受人返還所收費用。這里所指的費用，一般是指“訂金”而非“定金”，前者的法律意義是預付款性質，后者的法律意義是保證性質。而且該條還有“當事人之間另有約定的，從其約定”的規定，即不論是具有預付款性質的“訂金”，還是擔保意義上的“定金”，只要當事人是在合法、自愿的基礎上約定不予退還的，都“從其約定”。因此，在“定金”或“約定不予退還費用”的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發商的不平等條款，要么拒絕與開發商簽訂《商品房買賣合同》而承受損失。因此，在購房時必須注意協議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定”。
第五、提防商品房使用面積“縮水”。新實施的《商品房銷售管理辦法》，將面積誤差比絕對值的3%做為一個“分水嶺”，在雙方對建筑面積、公攤面積沒有其它約定的情況下，按法定原則即第二十條來處理。但這個原則并沒有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統地加以規定。實際上商品房“縮水”，主要體現在公攤面積的擴大上，糾紛也往往出現在這里。建議購房者在處理面積誤差時，要明確在合同中約定，在建筑面積不變或在3%誤差以內時，公攤面積的增長比例不能超過總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問題的出現。
