1、哪些房屋可以設(shè)定抵押權(quán)?
依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。
2、房地產(chǎn)抵押必須簽訂抵押合同嗎?
房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。
3、房地產(chǎn)抵押中的優(yōu)先受償權(quán)是怎么規(guī)定的?
(1)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
(2)房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
4、如何處理房地分別抵押問題?
在以往實(shí)踐中，存在這樣的情形，抵押人在設(shè)定房地產(chǎn)抵押時僅對房產(chǎn)或地產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù)，而未將房產(chǎn)與地產(chǎn)一并抵押登記，或者抵押人將房產(chǎn)與地產(chǎn)分別抵押給不同的債權(quán)人，并分別辦理抵押登記。對此《擔(dān)保法》第36條規(guī)定，“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押”,但并沒有明確建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物分別抵押是否有效。審判實(shí)務(wù)界的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押有效，但抵押權(quán)的效力不及于未登記的部分，抵押權(quán)人就抵押合同約定并登記的部分享有抵押權(quán)。
5、辦理房產(chǎn)抵押公證應(yīng)注意什么?
首先，一定要簽訂規(guī)范的借貸合同。因?yàn)槊耖g借貸通常都是發(fā)生在關(guān)系很好的雙方身上，進(jìn)而，許多借貸雙方都是只簽訂普通的借條，這樣很不“保險”，建議簽訂標(biāo)準(zhǔn)的借貸合同。若僅簽訂普通借條，借條內(nèi)容一般很簡單，許多方面都不會涉及到，很容易產(chǎn)生糾紛。一旦產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人想要在法律上獲得幫助也是很困難的。
其次，用房產(chǎn)抵押貸款的民間借貸，當(dāng)事人需要到有關(guān)房管部門辦理房產(chǎn)抵押登記。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，抵押合同要在登記之日才有效，若不辦理抵押登記手續(xù)，很可能造成抵押無效，那么這樣的抵押貸款就沒有法律效應(yīng)。
另外，用房產(chǎn)抵押辦理民間借貸時，雙方都要慎重考慮還款能力，用房產(chǎn)抵押的方式貸款許多時候都是自己的唯一住房，并不能代表借錢方有足夠的還款能力，所以雙方都要核準(zhǔn)后再進(jìn)行借貸。
特別提示的是，辦理抵押貸款公證，最好對合同賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，這是公證一項(xiàng)特殊的法律效能。一旦借款到期不能償還，債權(quán)人可以向原承辦公證處申請強(qiáng)制執(zhí)行證書，憑執(zhí)行證書直接向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，不需再經(jīng)過訴訟程序。
