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五大指標決定你到底要不要提前還款?
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:934 ℃

  一、外部環境:貸款利率浮動、投資渠道

  1、使用公積金貸款

  A君:2014年申請公積金貸款買房,期限30年,本來想過兩年申請提前還款,但公積金貸款5年以上利率降到了3.25%,已經很低了,有點猶豫,是不是不用著急還貸了?

  2、享受了7-8.5折的利率優惠

  B君:2013年申請商貸買房,貸款30年,當時享受了8折優惠,今年想申請提前還款劃算嗎?

  溫馨提示:

  提前還貸是否劃算,先要看簽合同時候的貸款利率,了解外部大環境的利率浮動及理財產品利率。

  A君申請的公積金貸款3.25%,B君的商業貸款4.9%,打折之后是3.92%,公積金和商貸基準利率都處在一個較低水平上,相比市場上的理財產品還要略低一些。

  另外北上廣深一線城市、南京、廈門等城市的房價依然處于上漲階段,三四線城市去庫存壓力依然很大,全國各地都根據“因城施策”的宗旨出臺相應調控政策。從投資角度來看,如果有更好的投資產品,倒不如拿還貸的錢去做投資,等過兩年央行加息了,再考慮還貸也不遲。

  除了上述外部環境,如果再考慮還款方式、購房需求,情況就更為復雜了。

  二、個人情況:還款方式、資金能力及購房需求

  1、等額本息還款法

  網友小明:我2005年申請的商業貸款50萬,期限20年,還款方式是等額本息,今年想賣掉房子,換個大一點的戶型,銀行說需要將原來的房子申請提前還貸才能買賣,但是我聽說等額本息還款期達到中期,我已經還了11年,超過還款期限一半了,這樣申請提前還貸就不太劃算了,我到底該不該提前還貸呢?

  溫馨提示:估計不少朋友都有著跟小明一樣的困擾。單單從還款方式的角度看,申請等額本息還款法的購房人,如果還貸期限超過了一半,意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還,剩下的月供中絕大多數都是本金,提前還貸的意義就不大了。

  因為等額本息還款法每月還款額是固定的,但一開始還的大多是利息,到后面主要還本金,利息越來越少。

  加上小明貸款額度只有50萬,金額又不大,月供壓力也不是很大,按理說沒必要提前還貸,但是小明他有換房的需求,他需要賣掉已有的房子再買大房子,我們知道,處于還貸中的房子是不能進行買賣的,要將剩余貸款還清,撤銷抵押才能出售。

  從購房需求的角度看,小明是典型的改善型購房者,換房需求擺在那里,只能申請提前還貸才能實現換房的目的。當然,如果不急著換房,或者手里資金足以支付第二套房的首付,就不用急著提前還貸,畢竟房貸利率這么低,還是貸款比較劃算。

  2、等額本金還款法

  網友小王:我是2013年買的房子,當時房貸利率是6.55%,貸款期限30年,首月還款一萬多,現在雖然降息了,但壓力還是有點大,想著等攢夠了錢申請提前還貸,減輕點還貸壓力,這樣可行嗎?

  溫馨提示:小王申請的等額本金還款法,從還款方式的角度看,由于等額本金是將貸款額總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息,這種還款方式越到后期,所剩的本金越少,所產生的利息也越少。

  在這種情況下,當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息,后期還的更多是本金,利息高低對還款額影響不大。所以,如果小王過了2023年還沒有足夠的錢提前還貸,就不用太考慮通過提前還貸減輕壓力了。

  而且聽小王的口氣,雖然覺得房貸壓力有點大,但也在經濟能力承受范圍內,如果沒有積累足夠的資金,也是沒辦法提前還貸的,綜合還款方式、還款能力幾個方面,小王不太適合提前還貸。

  三、哪些人適合提前還貸?哪些人不適合呢?

  以下六類人不適合提前還貸:

  1、申請公積金貸款的人;

  2、已享受7-8.5折優惠的人;

  3、等額本息還款期限已過一半的人;

  4、等額本金還款期限已過1/3的人;

  5、手里沒有富余資金的人;

  6、有更好投資渠道的人。

  五類人適合提前還貸:

  1、想賣房換房的人;

  2、等額本息還款期限未過一半的人;

  3、等額本金還款期限未過1/3的人;

  4、沒有更好的投資機會的人;

  5、不想欠著銀行錢,做夢也想還的人。

  綜上所述,提前還貸是否劃算,取決于貸款利率浮動、個人還款能力、購房需求、投資能力幾個綜合因素,并沒有絕對的適合或者不適合。需要注意的是,各銀行對提前還貸的要求也會有差異,最好事先咨詢一下貸款銀行。

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