現(xiàn)在越來(lái)越多的購(gòu)房者青睞于用公積金買房，等生活條件好了考慮提前還貸，那么問(wèn)題來(lái)了，公積金提前還貸劃算嗎？
公積金提前還貸劃算嗎？，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，有業(yè)內(nèi)人士提醒，提前還貸要區(qū)別對(duì)待，一味追求“首套房待遇”或許并不劃算。
專家提醒：不是每個(gè)人都必要還貸
專業(yè)人士建議，市民有多筆還款方式和期限不同的公積金貸款、商業(yè)性貸款，在提前還貸的順序選擇上，建議先歸還期限長(zhǎng)、等額本息還款法的商業(yè)性貸款，再選擇期限短、等額本金還款法的商業(yè)性貸款，最后才是公積金貸款。
此外，對(duì)于目前有貸款，且短期內(nèi)又有購(gòu)房計(jì)劃的，建議可先不提前還貸，提前還貸資金可通過(guò)銀行理財(cái)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)增值，然后作為以后新購(gòu)入房產(chǎn)的資金，避免出現(xiàn)一套房低利率的貸款還掉了，現(xiàn)在又要去貸高利率的二套房貸款。
決定提前還貸前，不妨考慮清楚下列幾個(gè)問(wèn)題：
1、是否有大額貸款享受低折扣?
據(jù)了解，銀行對(duì)于不同借款者，在不同時(shí)期給予的利率折扣不同。幾年前的購(gòu)房者可以獲得銀行八五折、八折甚至七折的優(yōu)惠利率，這已經(jīng)屬于銀行貸款利率中極其優(yōu)惠的了。這種情況下提前還貸的話，所享受利率折扣就沒(méi)有了。
另外，公積金購(gòu)房政策含有一定的福利性，一般同期的貸款利率大大低于商業(yè)銀行利率。如果購(gòu)房者正有數(shù)額可觀的貸款享受這兩種類型的低利率折扣，那么最好就不要提前還款。因?yàn)橛浾吡私獾?，目前太原首套房貸最低折扣也頂多八五折，而且只有少數(shù)人才能獲得。購(gòu)房人貿(mào)然還完低折扣貸款再貸款，即使按照首套房?jī)?yōu)惠，也很難能獲得之前的折扣了。
2、還款是處于初期還是后期?
房貸分為等額本金和等額本息兩種還款方式。其中，等額本息每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。如果等額本息還款已經(jīng)到中期，此時(shí)再來(lái)提前還貸更多償還的是自己的本金，并不劃算。而等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。
當(dāng)?shù)阮~本金當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。因此，想要提前還貸的購(gòu)房者可以考慮自己所處的還款階段，如果還款時(shí)間不長(zhǎng)，選擇提前還貸可有效節(jié)省利息支出;如果是在中后期，已經(jīng)償還了大部分利息，就不適合提前還貸。
3、銀行是否有違約罰息規(guī)定?
訪太原部分銀行了解到，目前對(duì)于多數(shù)中小股份制銀行而言，對(duì)想要提前還貸的購(gòu)房者很少有額外罰息，要求支付違約金的。不過(guò)一些大型國(guó)有銀行，卻不同程度存在需要支付違約金的情況。部分銀行會(huì)在貸款合同中列明，提前還款可能需要支付一定的違約金。有的銀行則需要收實(shí)際還款額1個(gè)月至3個(gè)月的利息，甚至有的銀行需要收取實(shí)際還款額3%的手續(xù)費(fèi)。
此外，一些銀行都對(duì)提前還貸有年限要求，多數(shù)期限是1年。如果購(gòu)房者的貸款期限不滿1年就要求提前還貸，可能需要按合同約定支付一定金額的違約金。因此，提前還貸者需要向所貸款銀行了解，是否會(huì)因?yàn)樘崆斑€貸造成違約。
4、是否有更好的投資渠道?
實(shí)際上，在銀行貸款中，房貸算得上是利率相當(dāng)?shù)偷囊环N貸款了。跟企業(yè)動(dòng)輒上浮三四成的貸款利率相比，房貸的資金使用成本低出很多。而如今隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，居民投資理財(cái)渠道漸多，對(duì)于這部分家庭來(lái)說(shuō)，選擇用閑置資金進(jìn)行投資獲取收益，可能大于通過(guò)提前還貸節(jié)約下的利息。
因此有理財(cái)頭腦的家庭，不妨有效利用好手中資金，以錢生錢。但需注意的是，投資總是有風(fēng)險(xiǎn)，且高收益伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于那些理財(cái)能力弱、只追求穩(wěn)定儲(chǔ)蓄收益的家庭來(lái)說(shuō)，提前還款以節(jié)省利息仍舊是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
房貸提前還款違約金有差異
實(shí)際上，提前還貸屬于一種"違約"行為，因此貸款人在選擇提前還貸時(shí)，一般會(huì)支付一筆手續(xù)費(fèi)，也稱為"罰息"或"違約金"，通常在合同里面會(huì)寫明。記者比較發(fā)現(xiàn)，各家銀行對(duì)于罰息的定價(jià)有一定差異。有的銀行可以不收手續(xù)費(fèi)，而有的銀行會(huì)根據(jù)已還款的時(shí)間差別設(shè)定罰息金額。
通過(guò)各家銀行客服電話咨詢得知，國(guó)有大行工、農(nóng)、中、建、交里，交行表示提前還款不收手續(xù)費(fèi)，而工行需要收取提前還款額的5%作為手續(xù)費(fèi)，中行和建行采用分段的計(jì)費(fèi)方式，貸款滿1年未滿2年的收取提前還款額的2%，滿2年未滿3年的收取1%，超過(guò)3年則不收取。農(nóng)行在貸款三年內(nèi)提前還款的收一個(gè)月利息作為手續(xù)費(fèi)，三年后則不收手續(xù)費(fèi)。同時(shí)上述銀行也表示，由于每筆貸款的合同細(xì)則都可能不同，具體情況還需按照合同執(zhí)行。
相比國(guó)有行，股份制銀行則顯得相對(duì)"優(yōu)惠"，如招商銀行、華夏銀行、興業(yè)銀行等都不會(huì)收取相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)用。浦發(fā)銀行則表示會(huì)依據(jù)客戶在開(kāi)戶行簽訂的具體合同來(lái)確定，一般來(lái)說(shuō)提前兩年還款需收取還款金額3%的手續(xù)費(fèi)，兩年后則不收手續(xù)費(fèi)。
外資銀行也采用相對(duì)靈活的分段計(jì)費(fèi)方式，如恒生銀行在貸款放出第一年內(nèi)提前還款的，且已償還的分期還款連同提前還款金額(包括該次提前還款)累計(jì)相當(dāng)于或超過(guò)貸款金額的60%，提前償還金額的3%，最低不少于人民幣2.5萬(wàn)元;在貸款放出兩年后提前還款免費(fèi)。花旗和匯豐也采取類似的定價(jià)方式。
理財(cái)專家：三種情況不宜提前還貸
一、簽訂貸款合同的時(shí)候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。
由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無(wú)降息動(dòng)作，即使明年1月1日按照最新利率執(zhí)行，利息也只會(huì)比前期更低。
二、等額本金還款期已過(guò)1/3的購(gòu)房者。
由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。
三、等額本息還款已到中期的購(gòu)房者。
等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
