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一房二賣”行政爭議
“一房二賣”原本是房地產開發(fā)商的一種民事欺詐行為，房地產開發(fā)商本應受到法律的制裁，但由于政府的房產管理部門工作失職，行政管理不嚴格依據法定程序，反而為“一房二賣”行為提供了“保護傘”，為該同一處房產頒發(fā)了兩份房屋產權證書。最終使政府成為被告，接連走上法庭。這就是泗洪法院行政庭審理的一起政府被動的案件。
房地產開發(fā)商李××和翟××合伙開發(fā)位于泗陽縣眾興鎮(zhèn)解放北路的泗陽縣汽車運輸總公司駕駛員培訓學校宿舍區(qū)二幢商品房。1999年8月28日，開發(fā)商與原告周永貴訂立了購房協(xié)議，原告周永貴購買宿舍區(qū)第二棟東1號一套建筑面積為130平方米的二層樓。2000年6月20日，第三人楊禮金交訂金給開發(fā)商翟××訂購房屋。2000年9月14日，被告泗陽縣人民政府分別為原告周永貴登記頒發(fā)泗房009159號房屋所有權證，第三人楊禮金登記頒發(fā)泗房009156號房屋所有權證，周永貴和楊禮金的房產證上建筑面積均為127.61m2.2000年11月16日，開發(fā)商與第三人楊禮金正式訂立了購房協(xié)議，第三人楊禮金購買位于宿舍區(qū)建筑面積為130平方米的一套二層樓房。后泗陽縣房地產管理處發(fā)現(xiàn)楊禮金的房產面積計算有誤，經楊禮金申請，被告泗陽縣人民政府將楊禮金的原房產證收回，于2003年2月24日又重新頒發(fā)泗房20030789號房產所有權證。后楊禮金與周永貴以該房產系一房兩證產生糾紛，2003年7月31日，楊禮金以其已取得第一排東頭第一家房產證而泗陽縣人民政府又頒發(fā)給周永貴房產證，侵害其合法權益為由，向泗陽縣人民法院提起行政訴訟。泗陽縣人民法院以泗陽縣人民政府頒證事實不清，違反法律程序為由，于2003年10月14日以(2003)泗行初字第19號行政判決書，撤銷了泗陽縣人民政府于2000年9月14日為周永貴頒發(fā)的泗房009159號房屋所有權證。現(xiàn)周永貴也以泗陽縣人民政府給楊禮金頒發(fā)的房產證同樣違反法定程序為由，向法院起訴，同樣要求撤銷被告泗陽縣人民政府頒發(fā)給楊禮金的房屋所有權證。
泗洪縣人民法院經審理認為，根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第八條第三款規(guī)定，縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內的房屋權屬登記管理工作。被告泗陽縣人民政府具有登記、頒發(fā)房屋權屬證書的法定職責。該辦法第十六條規(guī)定，新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。本案被告泗陽縣人民政府在申請人沒有提供法定的用地證明文件、建設用地規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件等相關資料的情況下，即為第三人楊禮金登記頒發(fā)房屋所有權證。因此，被告泗陽縣人民政府向第三人頒發(fā)的泗房20030789號房產所有權證，違反法定程序，依法應予撤銷。故根據《中華人民共和國行政訴訟法》五十四條第(二)項第3目之規(guī)定，判決撤銷被告泗陽縣人民政府于2003年2月24日向第三人楊禮金頒發(fā)的泗房20030789號房產所有權證。案件受理費100元，其他訴訟費用570元，計670元，由被告泗陽縣人民政府負擔。：
宣判后，原、被告雙方當事人均未在法定期限內提出上訴，本判決現(xiàn)已經發(fā)生法律效力。
本案是因為開發(fā)商“一房二賣”的民事行為而引起的行政案件。一房二賣，甚至一房多售在目前房地產開發(fā)中是經常出現(xiàn)的問題，如何杜絕房地產開發(fā)商的一房二賣，以及如何認定一房二賣行為的合法有效性，即房屋買賣行為的效力問題，在民事糾紛案件中，目前我國的法律對商品房買賣的規(guī)定主要是適用《中華人民共和國合同法》和最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等有關法律及司法解釋。但就如何從行政管理方面加強房地產買賣的管理，審理此類相關的行政案件，也是我們應當充分認識和注意的問題。現(xiàn)就本案出現(xiàn)的問題提出以下幾點意見：
一、行政管理部門應加強對房地產買賣、轉讓的管理，及時進行房地產的變更、登記。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十條第三款規(guī)定，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。根據現(xiàn)行的相關物權法律規(guī)定，不動產的買賣應進行變更登記才有效，但根據《合同法》及新的商品房買賣相關司法解釋的規(guī)定，在商品房買賣合同中，對當事人在平等自愿基礎上訂立的合同，就應發(fā)盡量尊重雙方當事人的意思表示，不輕易確認合同無效。而對商品房預售條件的審查和商品房買賣合同的登記備案問題主要是行政管理部門的權限，房地產的變更登記備案雖不再是確認合同效力的必要條件，但這應當是行政管理部門的一種合同管理措施，新的物權法也必將對此進行規(guī)定。所以為了適應新形式的發(fā)展和需要，進一步規(guī)范和管理房地產市場的開發(fā)和買賣。行政管理部門就必須加強對房地產的變更、登記的管理，強化行政管理職能，以阻攔“一房二賣”現(xiàn)象。這樣既能維護法律的嚴肅性，又能維護合同的嚴肅性，確保當事人的合同權利的實現(xiàn)。
二、行政管理部門應嚴格依據法律程序，認真仔細審核房地產買賣轉讓的相關手續(xù)。房屋權屬證書國家房地產行政管理部門依法發(fā)放的產權證書，是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，依法登記的房屋權利才受國家法律保護。根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第八條第三款規(guī)定，縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內的房屋權屬登記管理工作，這是行政法規(guī)賦予政府的房地產管理的一項行政管理職能，以維護房地產市場秩序，保障房屋權利人的合法權益。也只有通過有效的、嚴格的行政管理才能更好減少、發(fā)現(xiàn)諸如房地產開發(fā)商的“一房二賣”等不良社會現(xiàn)象，真正地發(fā)揮行政管理監(jiān)督職能。所以房地產行政管理部門應嚴格審查房地產登記備案的相關手續(xù)，嚴格依據法定的程序給予登記備案，保證行政的合法性，維護法律的嚴肅性。：
本案中被告泗陽縣人民政府在申請人沒有提供法定的用地證明文件、建設用地規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件等相關資料的情況下，僅憑一方當事人的申請即為原告周永貴和第三人楊禮金登記頒發(fā)房屋所有權證，在同一處房產上同時登記頒發(fā)了兩份房屋所有權證書，從而導致一房兩證的后果，縱容了房地產開發(fā)商的“一房二賣”的違法行為，產生不良的社會效果。最終也只能被人民法院以違反法定程序頒發(fā)房產所有權證，依法予以撤銷。
