簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)房合同，購(gòu)房者先后交足了近38萬(wàn)元房款，可事隔1年后才得知，房子被開(kāi)發(fā)商“一女二嫁”，賣(mài)給別人了。購(gòu)房者依照我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，以開(kāi)發(fā)商合同欺詐為由，請(qǐng)求“退一賠一”，但沒(méi)得到支持，而以《合同法》索賠，卻獲得了雙倍賠償。該判例對(duì)廣大購(gòu)房者無(wú)疑有著較強(qiáng)的啟示和借鑒意義。
購(gòu)房投資 依約全額付款
王某(化名)是江蘇省徐州市睢寧縣一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)院的普通醫(yī)生，2006年11月12日，他到南京市浦口區(qū)的一位親戚家串門(mén)。午飯后閑來(lái)無(wú)事，王某和親戚散步時(shí)逛進(jìn)了一家售樓部，本不想在南京買(mǎi)房的王某，禁不住售樓小姐的一番游說(shuō)，決定投資購(gòu)買(mǎi)。
經(jīng)挑選，王某看中了1套194平米的大房子，每平方米售價(jià)1950元。王某預(yù)付了5000元定金，10天后又到售樓部交了28.5萬(wàn)元，并和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，雙方約定：房款共計(jì)37.83萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商于2006年11月30日交房;王某在同年12月10日前交清尾款;履行合同發(fā)生糾紛，請(qǐng)南京市仲裁委員會(huì)裁決。
同年11月30日，王某興沖沖地去拿新房鑰匙，開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)工程還有些收尾工作沒(méi)做完，再等一段時(shí)間。雖然沒(méi)有按時(shí)拿到房子，但王某還是履行了自己的承諾，在12月9日結(jié)清了購(gòu)房款。
逾期交房 一年后方知被騙
此后，王某天天盼著開(kāi)發(fā)商交房，由睢寧縣距南京有幾百公里，他只能通過(guò)電話(huà)催促。售樓小姐每次都說(shuō)“快了”，叫他再等等，可一連幾個(gè)月過(guò)去也沒(méi)有結(jié)果。2007年5月，王某再也坐不住了，專(zhuān)門(mén)向單位請(qǐng)假趕到售樓處，找到了負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的顧經(jīng)理。
按顧經(jīng)理的解釋?zhuān)@套房子是別人買(mǎi)后又退的，退房前，其鑒證信息已上網(wǎng)公布過(guò)。按照老政策，購(gòu)買(mǎi)人退房，開(kāi)發(fā)商可以直接再銷(xiāo)售，但到了2007年，南京市出臺(tái)了新政策，退房不能直接銷(xiāo)售，需通過(guò)搖號(hào)再銷(xiāo)售。目前，公司領(lǐng)導(dǎo)正在做房產(chǎn)管理局等有關(guān)方面的工作，設(shè)法按照原來(lái)老政策將房子賣(mài)給他。
王某無(wú)奈，只得回家繼續(xù)等待。隔三岔五，他都會(huì)給顧經(jīng)理打電話(huà)詢(xún)問(wèn)房子的進(jìn)展情況。顧經(jīng)理每次都表示，一定做通房產(chǎn)局方面的工作，保證讓他拿到房子。
1年快要過(guò)去了，房子遲遲沒(méi)有著落。王某越來(lái)越不放心，在2007年的11月又專(zhuān)程跑到南京去看房，竟發(fā)現(xiàn)他已買(mǎi)下的房子正在裝修。
王某質(zhì)問(wèn)裝修師傅，并要求他們停止施工。不久，房主趕到現(xiàn)場(chǎng)并亮出了房產(chǎn)證，說(shuō)這是他剛剛購(gòu)買(mǎi)的二手房。王某一下子懵住了，馬上帶著自己的購(gòu)房合同到房產(chǎn)局查詢(xún)。：
結(jié)果令王某大吃一驚，原來(lái)，早在2006年5月16日開(kāi)發(fā)商就將這套房子賣(mài)給了 費(fèi) 女士， 費(fèi)女士于2007年1月26日就領(lǐng)到了房產(chǎn)證。2007年7月，該房又被費(fèi)女士作價(jià)70萬(wàn)元出售。現(xiàn)在裝修的房主就是從費(fèi)女士手中買(mǎi)來(lái)的二手房。
得知道真相后，王某十分憤怒，馬上找到開(kāi)發(fā)商問(wèn)個(gè)究竟。然而，顧經(jīng)理仍稱(chēng)公司領(lǐng)導(dǎo)即將做有關(guān)方面的工作，交房問(wèn)題不久便能解決。王某當(dāng)場(chǎng)戳穿了他的謊話(huà)，顧經(jīng)理故作驚訝地找公司領(lǐng)導(dǎo)了解情況，然后一臉無(wú)辜地說(shuō)，事前不知道房子已經(jīng)賣(mài)給了他人，可能是售樓小姐擅自所為。
王某反駁道：“你是主管銷(xiāo)售的負(fù)責(zé)人，怎么可能不知道?如果沒(méi)有你們的協(xié)助， 費(fèi)女士怎么可能辦到房產(chǎn)證?”幾天后，王某再次上門(mén)理論時(shí)，竟然找不到顧經(jīng)理了，工作人員說(shuō)他已經(jīng)離職。王某轉(zhuǎn)而向開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人討說(shuō)法。負(fù)責(zé)人提出，像王某原購(gòu)買(mǎi)的大戶(hù)型房屋全部售完了，只有中戶(hù)型的，面積131平方米，如果愿意可以調(diào)換一套住宅給他。在對(duì)方的一再勸說(shuō)下，王某同意調(diào)換，但當(dāng)他要求退還短少的60多平方米的購(gòu)房款時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻不肯退，堅(jiān)持房屋的總價(jià)不變。
“這不是明擺著欺負(fù)人嗎?”王某無(wú)法接受。而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，此時(shí)房子已漲價(jià)，即使這套131平方米的房子，目前的售價(jià)也要賣(mài)到50余萬(wàn)元。調(diào)換給王某，已讓他賺了10多萬(wàn)元。
雙方為此發(fā)生了激烈爭(zhēng)執(zhí)，鬧得不歡而散。
一房?jī)少u(mài) 欺詐還是違約
王某認(rèn)為開(kāi)發(fā)商行為構(gòu)成欺詐。2008年3月4日，他根據(jù)購(gòu)房合同的約定，向南京市仲裁委申請(qǐng)仲裁，要求依法解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同,開(kāi)發(fā)商退還他已經(jīng)支付的購(gòu)房款37.83萬(wàn)元及利息5943元，賠償經(jīng)濟(jì)損失1648元，并承擔(dān)37.83萬(wàn)元的賠償責(zé)任。
2008年5月27日，南京市仲裁委開(kāi)庭審理。王某提出，我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(下稱(chēng)《消法》)第49條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”開(kāi)發(fā)商在已經(jīng)將房子賣(mài)給別人的情況下，又把同一套房子賣(mài)給他，明顯是欺詐，應(yīng)該承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。
而開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，王某所購(gòu)的房屋是費(fèi)女士原來(lái)準(zhǔn)備退的，后來(lái)她反悔又不退了，才造成“一房二賣(mài)”的情況。這一切，王某當(dāng)初在購(gòu)房時(shí)，售樓小姐已經(jīng)向他說(shuō)明，并沒(méi)有欺詐的成分。
王某堅(jiān)稱(chēng)自己完全不知情，如果知道房子已經(jīng)賣(mài)給別人，他絕對(duì)不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。
開(kāi)發(fā)商進(jìn)而辯稱(chēng)，王某身居徐州睢寧縣，在當(dāng)?shù)赜鞋F(xiàn)成的住所，他在南京購(gòu)房根本不是為了居住，而是專(zhuān)門(mén)用于投資，不符合消費(fèi)者的身份。《消法》第2條明確規(guī)定：“為生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。”再說(shuō)，生活消費(fèi)需要是指一個(gè)社會(huì)的普通個(gè)體的基本衣食住行的生活需要，所言的“消費(fèi)”大多指一些小額的生活用品，而住房作為大宗商品，不屬于《消法》意義上的生活消費(fèi)需要。因此，王某依照《消法》提出“退一賠一”，沒(méi)有法律依據(jù)。
王某承認(rèn)當(dāng)初是聽(tīng)了售樓小姐的勸說(shuō)，作為投資購(gòu)買(mǎi)房屋，但他認(rèn)為自己花錢(qián)買(mǎi)房就是消費(fèi)行為，符合消費(fèi)者身份，有權(quán)提出雙倍賠償。
對(duì)此，仲裁委認(rèn)為，我國(guó)《消法》中沒(méi)有保護(hù)住房消費(fèi)者權(quán)益的明確規(guī)定，對(duì)于商品房銷(xiāo)售中的欺詐行為是否適用《消法》“退一賠一”的規(guī)定，實(shí)踐中一直有爭(zhēng)議。王某承認(rèn)當(dāng)初買(mǎi)房是一種投資行為，很難依照《消法》的規(guī)定獲得雙倍賠償。
見(jiàn)此，王某又提出，我國(guó)《合同法》第122條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。”第113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。”最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)《解釋》)第8條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。”第9條還規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。此案中，開(kāi)發(fā)商與他簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，隱瞞了已將房子賣(mài)給了費(fèi)女士這一事實(shí)，導(dǎo)致他無(wú)法取得房屋，因此申請(qǐng)要求開(kāi)發(fā)商退回房款，并承擔(dān)已付房款的一倍賠償責(zé)任。
開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，最高人民法院頒布的《解釋》規(guī)定了“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償”。目前建筑材料上漲，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)重，生存艱難，因此請(qǐng)求裁決適當(dāng)承擔(dān)一小部分賠償責(zé)任。
