一房二賣(mài)法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 來(lái)源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2011-01-05
一房二賣(mài)法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
孫先生向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)了一套商品房。一年之后，他將這套房屋轉(zhuǎn)讓給了朋友趙先生，趙先生支付了全部的購(gòu)房款，拿到房屋后，趙先生對(duì)房屋進(jìn)行裝修。但因?yàn)楦鞣N原因，趙先生一直未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。讓趙先生沒(méi)有想到的是，孫先生竟然將這套房屋又賣(mài)給了鄭先生。當(dāng)時(shí)，孫先生對(duì)鄭先生說(shuō)，趙先生只是他的一個(gè)房客，兩個(gè)月后租期就滿。鄭先生在付了房款后，立即與孫先生一起到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。至此，這套房子雖然仍由趙先生住著，但產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移至鄭先生名下。到了約定的時(shí)間，鄭先生發(fā)現(xiàn)趙先生根本沒(méi)有要騰房走人的樣子，一交涉，這才發(fā)現(xiàn)孫先生做了手腳：他竟然把房子賣(mài)了兩次。此時(shí)，房子早已大大增值，難道趙先生只能吃“啞巴虧”?
【法律分析】
現(xiàn)在進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)的人越來(lái)越多，面臨的最大問(wèn)題就是“一房二賣(mài)”。先看《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)如何制止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新房時(shí)進(jìn)行一房?jī)少u(mài)。該解釋第十條規(guī)定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。”此條文的適用要注意兩點(diǎn)：
第一， 買(mǎi)受人要有證據(jù)證明出賣(mài)人與第三人惡意串通;
第二， 即使買(mǎi)受人能夠證明出賣(mài)人與第三人的惡意串通從而使得商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但是根據(jù)物權(quán)公示公信原則，第三人由于登記而取得了房屋的所有權(quán)。此時(shí)，買(mǎi)受人似乎只能訴諸《解釋》第八條：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。”
對(duì)于本案，問(wèn)題在于，該《解釋》是最高院出臺(tái)的司法解釋，用于約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售一手房時(shí)如何控制一房?jī)少u(mài)。在該《解釋》中沒(méi)有起到遏制二手房“一房二賣(mài)”的作用。對(duì)此，買(mǎi)受人可以求助于《物權(quán)法》。
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。” 從這一點(diǎn)來(lái)看，《物權(quán)法》第二十條已經(jīng)最大限度地保護(hù)了買(mǎi)受人的合法權(quán)益。一房二賣(mài)法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防(2) 來(lái)源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2011-01-05
根據(jù)這條規(guī)定，買(mǎi)受人在進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，可以同出賣(mài)方約定，到房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)登記機(jī)構(gòu)，將雙方的買(mǎi)賣(mài)事實(shí)進(jìn)行預(yù)告登記，買(mǎi)受人作為登記權(quán)利人，就可以防止賣(mài)方將該房產(chǎn)再次出賣(mài)給其他第三方。在此情況下，賣(mài)方如果在沒(méi)有取得買(mǎi)受人同意，即使和第三方簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，第三方也無(wú)法取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。第三方只能根據(jù)其與賣(mài)方之間的合同，要求出賣(mài)方賠償其損失或支付違約金。如此，出賣(mài)方要想“一房二賣(mài)”，就必然面臨許多麻煩，成本會(huì)增加，那么從經(jīng)濟(jì)上考慮，“一房二賣(mài)”就已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)賣(mài)方獲得較高利潤(rùn)的目的。
我們注意到，蘇州市房產(chǎn)管理局在2007年12月18日頒發(fā)了《蘇州市房屋預(yù)告登記操作規(guī)程》(蘇房信法[2007]11號(hào))為預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記提供了詳盡的操作流程，共16條，包括預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記的合并登記，預(yù)告商品房預(yù)告注銷(xiāo)登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告注銷(xiāo)登記五大方面。但《蘇州市房屋預(yù)告登記操作規(guī)程》并沒(méi)有規(guī)定二手房的預(yù)告登記。
實(shí)踐中，蘇州市的二手房買(mǎi)賣(mài)都要進(jìn)行網(wǎng)上簽約，如果通過(guò)網(wǎng)上簽約后，也可以起到預(yù)告登記的作用，所以，買(mǎi)賣(mài)雙方在進(jìn)行交易的時(shí)候，一定要到房屋所在地的房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行網(wǎng)上簽約后再行款項(xiàng)，而購(gòu)房款項(xiàng)也應(yīng)支付到指定的政府監(jiān)管賬戶，而不是直接支付給賣(mài)方或者中介方。
【律師提醒】
由于一房二賣(mài)的現(xiàn)象層出不窮，買(mǎi)受人在購(gòu)房時(shí)候要謹(jǐn)慎小心，查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證原件，或者查驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售許可證，必要時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)告登記后，通過(guò)網(wǎng)簽簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，向出賣(mài)人支付首付款至政府指定監(jiān)管賬戶，在政府的監(jiān)管下交割完成房屋買(mǎi)賣(mài)交易
