一房兩賣案件的處理 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-11-01
一房兩賣案件的處理
開發(fā)商一房兩賣的做法普遍存在，導(dǎo)致一房兩賣的案件糾紛源源不斷。對于這種案件的法律規(guī)定中，最高人民法院《解釋》對此有一些特別規(guī)定并體現(xiàn)了不同于傳統(tǒng)民法的精神。主要是對買方的傾斜式保護。普通一房二賣是典型的民事法律關(guān)系，因此不論是依傳統(tǒng)的民法原理還是我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，對于有關(guān)當事人都應(yīng)一視同仁，平等相待。
(一)在先買方的無效請求權(quán)?！督忉尅返谑畻l規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。”這就明確賦予在先買方有請求宣告在后合同無效的權(quán)利。在先買方并未獲得房屋所有權(quán)，因此是不能主張在后合同侵犯其權(quán)利的。筆者認為，在先買方的利益受到了在后合同的侵犯。
1、該權(quán)利的產(chǎn)生有嚴格的前提：其一，賣方與在后買方屬惡意串通。如果明知該房屬于重復(fù)銷售，理智的在后買方完全可以另覓他房，以免沒有必要的紛爭，除非該房物美價廉到無可替代的程度。而該種情形顯然是非常少見的。其二，必須是賣方已履行了在后的合同從而導(dǎo)致在先買方無法取得房屋。如果賣方尚未履行在后的合同，房屋所有權(quán)還保留在賣方的手中，在先買方完全可以按照一般的合同糾紛直接追究賣方的違約責任并要求賣方繼續(xù)履行合同，而無須主張在后合同無效。
2、買方的懲罰性賠償請求權(quán)。根據(jù)《解釋》第八條和第九條的規(guī)定，在商品房重復(fù)銷售糾紛中，在先買方和在后買方都有可能獲得對于賣方的懲罰性賠償請求權(quán)。在先買方的懲罰性賠償請求權(quán)的依據(jù)是《解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。而在后買方的懲罰性賠償請求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。
3、在先買方的懲罰性賠償請求權(quán)。依據(jù)《解釋》第八條的規(guī)定，在先買方行使懲罰性賠償請求權(quán)的前提是賣方嚴重的故意違約行為。具體而言是指“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，無法取得房屋。即只要屬于商品房的重復(fù)銷售，并且導(dǎo)致在先買方無法取得房屋，在先買方就可獲得懲罰性賠償請求權(quán)，而不考慮在后買方是否與賣方惡意串通。一房兩賣案件的處理(2) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-11-01
(1)如果在后買方與賣方并無惡意串通情形的話，比如在后買方是善意的并且房屋已過戶給在后買方，導(dǎo)致在先買方無法獲得房屋，在先買方只能依據(jù)第八條的規(guī)定行使懲罰性賠償請求權(quán)，而不能依據(jù)第十條的規(guī)定主張在后合同無效。
(2)如果在后買方與賣方惡意串通，但在先買方依據(jù)第十條規(guī)定主張在后合同無效，則在先買方最終能夠獲得房屋，因此不應(yīng)依據(jù)第八條規(guī)定行使懲罰性賠償請求權(quán)。
(3)如果在后買方與賣方惡意串通并將房屋過戶給在后買方，而在先買方不主張在后合同無效的話，可以依據(jù)第八條規(guī)定行使懲罰性賠償請求權(quán)。
(二)在后買方的懲罰性賠償請求權(quán)。依據(jù)《解釋》第九條的規(guī)定，在后買方行使懲罰性賠償請求權(quán)的原因是賣方嚴重的締約過錯。即賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人”的事實，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的”。
如果賣方故意隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實而與在后買方簽約，則在先買方可能依據(jù)第八條規(guī)定獲得懲罰性賠償請求權(quán)，而在后買方卻有可能依據(jù)第九條的規(guī)定取得懲罰性賠償請求權(quán)。但兩者的懲罰性賠償請求權(quán)不可能同時行使。因為二者均以無法獲得房屋為前提。事實上，在先買方與在后買方不可能都得不到房屋。總有一方能實際得到房屋所有權(quán)從而無法行使懲罰性賠償請求權(quán)。
目前我國的商品房市場問題較多，開發(fā)商在短期利益的驅(qū)動下，制作虛假廣告、設(shè)立定金圈套、房屋面積縮水、一房多售等嚴重違反誠信原則的行為層出不窮。針對這一情況，最高法院克服了現(xiàn)行立法不完善的困難，及時出臺了《解釋》，《解釋》將在維護消費者權(quán)益、規(guī)范商品房交易行為、維護房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展等方面發(fā)揮積極作用。
