房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介涉及的法律問(wèn)題
房地產(chǎn)中介是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚的新興行業(yè)，因相關(guān)法律、法規(guī)滯后，缺乏法定的信息主渠道，從業(yè)人員素質(zhì)較低等因素，房地產(chǎn)中介公司(以下簡(jiǎn)稱中介公司)之間無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、違規(guī)操作的現(xiàn)象層出不窮，導(dǎo)致相關(guān)糾紛案件迅速攀升。本文試從分析該類案件審理中凸現(xiàn)的法律問(wèn)題入手，研究處理方法和對(duì)策。
一、中介公司是否當(dāng)然取得房屋產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)
在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，中介公司往往在未取得產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓授權(quán)的情況下便與買(mǎi)方簽訂《委托購(gòu)買(mǎi)合同》，進(jìn)而產(chǎn)生糾紛。中介公司的行為是否具有合法性?該行為能否認(rèn)定為欺詐?相對(duì)人是否構(gòu)成重大誤解?筆者認(rèn)為，由于現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定中介公司必須在已取得房源的情況下方能接受買(mǎi)房人的委托，因此除合同另有約定外，其與買(mǎi)房人的訂約行為不構(gòu)成欺詐。但如買(mǎi)房人有理由認(rèn)為中介公司已取得房源，進(jìn)而簽訂《委托購(gòu)房合同》的行為，應(yīng)認(rèn)定為重大誤解，其主張撤銷(xiāo)合同的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)得到支持。
二、中介公司“吃差價(jià)”合同效力的認(rèn)定、處理
實(shí)踐中，中介公司往往采取分別與交易雙方約定交易條件，在交易條件存在差價(jià)后，通過(guò)分別與交易雙方簽訂合同的方法，賺取差價(jià)。建設(shè)部日前發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》(2007年1月1日實(shí)施)明令禁止房地產(chǎn)中介吃差價(jià)，由此產(chǎn)生中介公司所訂立合同的效力問(wèn)題，是否能夠依據(jù)部委規(guī)章認(rèn)定合同為無(wú)效合同?認(rèn)定合同無(wú)效是否有違交易雙方的真實(shí)意思表示?筆者認(rèn)為，由于部門(mén)規(guī)章不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，為維護(hù)交易安全，可以在認(rèn)可合同效力的前提下，參照合同法第四百一十八條之規(guī)定，中介公司高于委托人指定的價(jià)格賣(mài)出或者低于委托人指定的價(jià)格買(mǎi)入的，可以按照約定增加報(bào)酬。沒(méi)有約定或者約定不明確，該利益屬于委托人(出賣(mài)人、出租人)。
三、因壓低房?jī)r(jià)款所訂“陰陽(yáng)合同”的認(rèn)定、處理
為迎合購(gòu)買(mǎi)方偷稅心理并賺取利潤(rùn)，中介公司往往誘導(dǎo)交易雙方訂立壓低房產(chǎn)交易價(jià)格的“陰陽(yáng)合同”，隱瞞真實(shí)交易價(jià)格。根據(jù)法律規(guī)定，惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益的民事行為無(wú)效，然而中介公司與交易雙方簽訂的合同是否一概認(rèn)定無(wú)效?筆者認(rèn)為，在能夠查明雙方真實(shí)交易價(jià)格的情形下，不應(yīng)簡(jiǎn)單以惡意串通、損害國(guó)家利益為由認(rèn)定雙方所簽訂的合同無(wú)效，但應(yīng)向工商、稅務(wù)等部門(mén)發(fā)出建議函，建議相關(guān)部門(mén)追繳偷逃稅款或采取相關(guān)行政措施。
四、中介公司審查義務(wù)及擔(dān)保責(zé)任的認(rèn)定
實(shí)踐中，中介公司往往承擔(dān)著審查產(chǎn)權(quán)人處分權(quán)、購(gòu)房人(承租人)履約能力、代收代轉(zhuǎn)定金、代收預(yù)付款、代辦貸款等義務(wù)，而這些義務(wù)對(duì)維護(hù)交易雙方的利益至關(guān)重要。由于中介公司的過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致交易一方遭受損失，中介公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?筆者認(rèn)為，雖然中介公司履行審查產(chǎn)權(quán)人處分權(quán)、購(gòu)房人履約能力等義務(wù)具有居間性質(zhì)，但委托人系基于對(duì)中介公司的信任進(jìn)而與相對(duì)人進(jìn)行交易，如無(wú)處分權(quán)人擅自轉(zhuǎn)讓他人房產(chǎn)、購(gòu)房人無(wú)購(gòu)買(mǎi)能力導(dǎo)致合同無(wú)效或不能履行，甚至遭受重大損失，中介公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任或適當(dāng)比例的損害賠償責(zé)任。
五、《委托購(gòu)房合同》定金的擔(dān)保認(rèn)定
根據(jù)與買(mǎi)房人所簽訂的《委托購(gòu)房合同》，中介公司往往收取一定的定金，該定金擔(dān)保的是《委托購(gòu)房合同》還是將來(lái)簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》?筆者認(rèn)為，一般情況下，該合同約定的定金擔(dān)保的是《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的履行，理由是：其一，《委托購(gòu)房合同》約定的代理服務(wù)費(fèi)同定金的數(shù)額相當(dāng)，認(rèn)定為該合同的定金不符合擔(dān)保法關(guān)于定金數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額20%的規(guī)定;其二，如購(gòu)房人承擔(dān)定金責(zé)任則其與合同通常約定的中介公司承擔(dān)賠償直接損失(銀行同期貸款利息)責(zé)任相比顯失公平;其三，中介公司代產(chǎn)權(quán)人收受定金成為行業(yè)慣例;其四，合同中往往同時(shí)有定金沖抵預(yù)付款的約定。
六、格式條款的適用問(wèn)題
中介公司涉訴案件中，有部分糾紛發(fā)生在對(duì)合同條款內(nèi)容的理解上，當(dāng)事人與中介公司所簽訂的合同條款能否認(rèn)定為格式條款?相關(guān)規(guī)則在該類合同中有多大的適用空間?筆者認(rèn)為，為保護(hù)委托人利益，不應(yīng)排斥格式條款及相關(guān)規(guī)則在該類合同中的適用，但應(yīng)嚴(yán)格把握，既不能因?yàn)橹薪楣驹诜康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)中發(fā)揮著重要作用而對(duì)其另眼相看，也不能因?yàn)槲腥怂^“弱視地位”而無(wú)原則、甚至刻意的保護(hù)。
七、買(mǎi)賣(mài)雙方違反“誠(chéng)實(shí)信用原則”私下交易行為的認(rèn)定、處理
為應(yīng)對(duì)中介市場(chǎng)嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，中介公司往往采取免費(fèi)登記房源信息的措施，而賣(mài)方則盡可能的在多家中介公司發(fā)布信息，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方違反誠(chéng)信原則私下交易的情況時(shí)有發(fā)生，同時(shí)隱蔽性極大。如何認(rèn)定私下交易行為進(jìn)而追究買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任?筆者認(rèn)為，主要應(yīng)從相關(guān)證據(jù)入手，通過(guò)審查買(mǎi)賣(mài)雙方是否與其他中介公司訂有委托合同，同時(shí)交納了代理費(fèi)用，是否存在私自泄露房源信息等進(jìn)行認(rèn)定，如果買(mǎi)賣(mài)雙方因中介公司的協(xié)助而進(jìn)行了接洽，但不能佐以證據(jù)對(duì)交易的過(guò)程作出其他合理解釋，應(yīng)認(rèn)定存在私下交易行為。
