經某房地產經紀有限公司介紹，業主王小姐與買方宋先生簽訂《二手房預約買賣及居間服務合同》，將自有某房產以109萬元實收的價格購賣予宋先生。雙方于銀行出具按揭承諾及贖出房地產證并注銷抵押登記后3日內簽訂《二手房買賣合同》，任何一方違約需按房屋總價的20%支付對方違約金，同時對其他事項進行了詳細的約定。
之后，宋先生如約履行了定金支付義務，但由于恰逢樓市小陽春，房價上漲，王小姐收受定金后便毀約不賣，并終止了擔保公司的委托贖樓，拒不配合宋先生辦理首期款監管手續，導致交易無法進行。
經多次談判無效后，宋先生最終向法院提起訴訟，要求解除合同并賠償違約金21.8萬元，但經訴前調查得知王小姐已將涉案房屋賣予案外人并完成了過戶登記手續，起訴后王小姐又委托律師向宋先生發送了解約通知函。
【律師說法】
庭審中，被告王小姐委托律師辯稱：1、原告宋先生未按合同約定的時間將首期款打入約定的銀行賬號完成資金監管構成違約，違背了誠實信用原則，被告才將涉案房屋賣予他人。庭前王小姐已通知原告解除合同。2、我國違約金制度不是懲罰性的而是補償性的，即使被告行為構成違約，由于原告沒有證據證明其實際損失的存在，要求被告賠償21.8萬元違約金也沒有事實和法律依據。要求判決駁回原告的全部訴訟請求，維護被告合法權益。
而法院經審理認為：原被告雙方簽訂的《二手房預約買賣及居間服務合同》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，被告未依約配合原告簽署銀行資金監管協議，并已將涉案房屋另售他人，證明交易不能正常進行的原因在于被告，被告的行為已構成根本違約，應承擔相應的違約責任，按約定支付房地產總價款 20%的違約金，違約金兼具有懲罰及補償性質。所以判決：1、解除原被告雙方簽訂的《二手房預約買賣及居間服務合同》;2、被告向原告支付違約金21.8 萬元。如未按判決指定期間履行給付義務，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
在這里律師提醒，首先，房價上漲情況下，一旦業主有毀約跡象，買方應當及時委托律師提起訴訟并采取訴訟保全措施，以防一房兩賣執行困難。如本案，宋先生遲遲與對方談判，不訴訟、不保全，對方一邊談判拖延時間，一邊加緊高價賣出。
其次，違約金同時具有懲罰性與補償性特征，即使守約方沒有任何損失，毀約方也要支付守約方違約金。
再次，解約權是守約方對根本違約方行使單方解除合同的權利，其行使以自身沒有毀約行為為前提。如本案，一房兩賣的行為屬于根本違約行為，被告在自身毀約、合同已經無法履行之后再向原告發送解約函不構成合法解約。
最后，雖同是律師，但“術業有專攻”，二手房糾紛法律關系復雜，涉及部門廣，建議還是委托二手房法律專家代理。
