問(wèn)：房屋轉(zhuǎn)讓后沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，賣(mài)房人又將房屋抵押給銀行并辦理了抵押權(quán)登記。若買(mǎi)房人以賣(mài)房人和銀行為共同被告，請(qǐng)求人民法院判令賣(mài)房人和銀行簽訂的房屋抵押合同無(wú)效，能否得到法院支持?
答：得不到法院支持。賣(mài)房人為向銀行借款，以自己的房屋所有權(quán)抵押給銀行，銀行作為第三人，根據(jù)賣(mài)房人提交的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證，有理由相信賣(mài)房人即是房屋的所有權(quán)人，而與賣(mài)房人設(shè)立了擔(dān)保物權(quán)，并辦理了抵押登記。該擔(dān)保物權(quán)是有效的。即使房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是有效的，但由于沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。銀行因與賣(mài)房人設(shè)立了擔(dān)保物權(quán)而成為該房屋的抵押權(quán)人。根據(jù)物權(quán)法第191條規(guī)定，賣(mài)房人欠銀行的債務(wù)得到清償且抵押權(quán)消滅前，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，該房屋作為抵押財(cái)產(chǎn)不得辦理過(guò)戶手續(xù)。此謂有效的擔(dān)保物權(quán)效力優(yōu)先于基于合同產(chǎn)生的債權(quán)效力。提醒消費(fèi)者，房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后，應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人名下，避免賣(mài)房人再次出售或抵押給銀行。
