案情簡(jiǎn)介：
2004年，鄭某與開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。鄭某依約支付503萬(wàn)余元全部房款后將該房出租，但未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2012年，開(kāi)發(fā)公司協(xié)商回購(gòu)未果，將該房在內(nèi)的商鋪售予百貨公司并辦理過(guò)戶。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)鑒定，鄭某商鋪市場(chǎng)價(jià)現(xiàn)為1600萬(wàn)余元。鄭某據(jù)此訴請(qǐng)解除合同，開(kāi)發(fā)公司返還其購(gòu)房款503萬(wàn)余元，并賠償其按揭貸款利息259萬(wàn)余元、房屋漲價(jià)損失755萬(wàn)余元及已付購(gòu)房款一倍的賠償503萬(wàn)余元。
法院認(rèn)為：
①開(kāi)發(fā)公司一房二賣(mài)，依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失等合同解除后的民事責(zé)任，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任的權(quán)利。
?、谫r償損失是指違約方以支付金錢(qián)的方式彌補(bǔ)受損害方因違約行為所減少的財(cái)產(chǎn)或所喪失的利益，包括所受損失和可得利益。根據(jù)《合同法》第113條第1款規(guī)定，合同履行后的可得利益應(yīng)由違約方予以賠償，故開(kāi)發(fā)公司應(yīng)賠償鄭某所受損失和可得利益。而考察前述司法解釋第8條制定背景及目的，該條規(guī)定的“損失”并不包括對(duì)可得利益損失的賠償，而對(duì)于在房?jī)r(jià)漲速過(guò)快、漲幅較大情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在較短時(shí)間內(nèi)一房數(shù)賣(mài)的行為，僅支持返還已付購(gòu)房款及利息，賠償所受損失將會(huì)導(dǎo)致出賣(mài)人違約成本過(guò)低、從而在客觀上鼓勵(lì)違約行為的后果，故該條進(jìn)一步規(guī)定了懲罰性賠償制度。
③鄭某的可得利益損失應(yīng)得到賠償，而鄭某主張的按揭貸款利息，系合同正常履行后鄭某為獲得利益所支出的必要成本，故法院不予支持。鄭某主張的房屋漲價(jià)損失，實(shí)際上指的就是可得利益損失。《合同法》第113條第1款規(guī)定，違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方的可得利益損失，但不得超過(guò)其訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。本案中，開(kāi)發(fā)公司與鄭某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)預(yù)見(jiàn)到，如其違反合同約定，根據(jù)前述解釋第8條規(guī)定，其可能承擔(dān)的違約責(zé)任，除對(duì)方當(dāng)事人所受直接損失外，還可能包括已付購(gòu)房款一倍賠償。綜合本案中鄭某已實(shí)際占有案涉房產(chǎn)并出租獲益6年多，以及開(kāi)發(fā)公司將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)售他人的背景、原因、交易價(jià)格等因素，根據(jù)《合同法》第113條第1款規(guī)定精神，為更好平衡雙方當(dāng)事人利益，酌定開(kāi)發(fā)公司賠償鄭某可得利益損失一倍房款。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條制定懲罰性賠償?shù)谋尘凹澳康?，該條規(guī)定的“損失”不包括對(duì)可得利益損失的賠償，一般不應(yīng)與《合同法》第113條第1款規(guī)定的可得利益賠償同時(shí)適用。
案例索引：
最高人民法院（2014）民一終字第198號(hào)“鄭某與某開(kāi)發(fā)公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”，見(jiàn)《如何理解<最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>第八條關(guān)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，違約方在承擔(dān)了合同法第一百一十三條規(guī)定的可得利益損失的情況下，是否還應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償——鄭國(guó)安與青海萬(wàn)通物業(yè)發(fā)展有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審案》（司偉，最高院民一庭；審判長(zhǎng)辛正郁，代理審判員司偉、沈丹丹），載《民事審判指導(dǎo)與參考·最高人民法院案件解析》（201501/61：245）。
