離婚訴訟中，房產(chǎn)分割往往會(huì)是當(dāng)事人爭議較大的焦點(diǎn)問題。實(shí)務(wù)中財(cái)產(chǎn)形態(tài)復(fù)雜，準(zhǔn)確適用法律需要區(qū)分不同情況仔細(xì)梳理。
審判實(shí)踐離婚案件中對房屋的分割、房屋的價(jià)值、房屋的歸屬等問題所引起的爭議最大、最多。婚姻法和最高法院婚姻法三個(gè)司法解釋對此雖有規(guī)定，但實(shí)務(wù)中盲點(diǎn)和爭議點(diǎn)仍然較多。為此，本文對離婚案件的不動(dòng)產(chǎn)分割情況進(jìn)行梳理，針對難點(diǎn)問題提出觀點(diǎn)。
一、商品房分割注重出資與登記相結(jié)合原則
眾所周知，商品房是買賣雙方按照市場規(guī)則，平等地協(xié)商房屋的價(jià)格、質(zhì)量等各要素，簽訂了商品房買賣合同之后取得的房屋。離婚審判實(shí)踐中的商品房主要分為全額付清房款的房屋和按揭商品房。所以對于離婚中商品房的分割，主要依據(jù)是婚姻法司法解釋三中確立的出資與登記想結(jié)合的方法。這主要體現(xiàn)在：
1. 夫妻婚后購買房屋，其中部分款項(xiàng)來源于一方婚前儲(chǔ)蓄或?qū)⒒榍胺课葑冑u后的價(jià)款的房屋
因此類房屋系婚后共同出資購買，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但由于根據(jù)婚姻法第十八條規(guī)定，夫妻一方婚前財(cái)產(chǎn)屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)，由此婚前財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為不同形式了但仍然是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，我們在司法實(shí)踐中將這一部分價(jià)款對應(yīng)的房屋比例及相應(yīng)的增值在分割時(shí)判歸這一方所有。
2. 夫妻一方在婚前已交清全部購房款，但婚后才取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋
根據(jù)物權(quán)法第 9 條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記的不發(fā)生物權(quán)效力。婚后取得產(chǎn)權(quán)證這一事實(shí)并不能使婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在形式上轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，此種情形下的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為婚前購買房屋一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
二、房改房、集資福利房分割貫徹房改政策原則
1. 對于離婚夫妻單位房改房問題
房改房的產(chǎn)權(quán)的歸屬按購買時(shí)間區(qū)分，婚前購買的就是個(gè)人財(cái)產(chǎn);婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的，認(rèn)定為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。雖然購房時(shí)享受了優(yōu)惠政策，但分割時(shí)應(yīng)按市場價(jià)來分割。婚姻法司法解釋二在第19條作出規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房改房的分割應(yīng)當(dāng)按照商品房市場價(jià)的價(jià)值進(jìn)行分割。
2. 離婚夫妻以一方父母名義參加房改，房屋登記在父母名下的房屋問題
就此，婚姻法司法解釋三第12條已經(jīng)予以明確。但是離婚夫妻以一方父母名義參加了房改，而房屋登記在離婚子女名下的房屋時(shí)，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，由于房屋來源于一方父母所承租的公房，購買房改房的價(jià)格一般都會(huì)參考工齡、職務(wù)、級(jí)別等因素，有較強(qiáng)的福利性質(zhì)，購買價(jià)格也遠(yuǎn)低于市場價(jià)，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買以一方父母名義參加房改的房屋，房產(chǎn)登記于離婚子女名下，離婚時(shí)父母子女這一方往往提出此房屋是父母對自己的贈(zèng)與，認(rèn)定為自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而出資部分則提出是借款。對此，我們的觀點(diǎn)是，這種情況如果因房改政策一家只能享受一次房改福利，導(dǎo)致子女的配偶失去享受房改福利的機(jī)會(huì)，則在離婚時(shí)應(yīng)對其予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償更為公平。
3. 對于離婚案件中涉及的集資福利房
這種情形，主要是考慮婚前婚后購買的問題。集資福利房的出資通常是一次性的，或者兩次。這類的房屋分割只考慮出資時(shí)間和結(jié)婚時(shí)間。在簽定購房合同時(shí)，合同里會(huì)涉及到購房人的工齡問題，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工齡。盡管在購房時(shí)享受了不同的優(yōu)惠政策，但在離婚時(shí)，應(yīng)該以市場價(jià)來分割房屋。
三、拆遷安置房根據(jù)拆遷時(shí)適用的政策、被拆遷房屋的建造情況及安置房屋有無補(bǔ)交差價(jià)認(rèn)定安置房的性質(zhì)
離婚案件審判實(shí)務(wù)當(dāng)中，拆遷安置房的分割常常成為焦點(diǎn)，特別是農(nóng)村集體土地上的房屋也有被納入拆遷范圍。
1. 婚前一方的個(gè)人房產(chǎn)，婚后被拆遷安置新房
如果安置房屋僅考慮面積因素，且不存在房屋補(bǔ)差價(jià)問題，房屋亦未變更登記在夫妻二人的名下，安置的新房應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果用夫妻共同財(cái)產(chǎn)補(bǔ)房屋差價(jià)，所補(bǔ)差價(jià)的比例部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
2. 婚前房產(chǎn)在一方的父母名下，婚后拆遷安置后，安置房登記在兒女名下
這里需要參考贈(zèng)與房屋的情形。此種情況要注意子女在婚后對于房屋是否有裝潢、翻建等情形，以確定另一方是否應(yīng)當(dāng)予以分割，包括實(shí)踐當(dāng)中很多違章建筑在拆遷過程中也被安置的房屋，因被安置房屋屬于合法的財(cái)產(chǎn)，故離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)予以處理。
3. 婚前是一方承租的公房，婚后拆遷安置
這時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮婚后拆遷安置時(shí)，是否存在著出資的因素，是否存在取得部分或全部產(chǎn)權(quán)問題。如果沒有出資要考慮安置時(shí)有無人口因素，如果是婚后共同出資，取得一定產(chǎn)權(quán)的，對這部分房屋產(chǎn)權(quán)就是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。如果沒有出資問題，只是房屋拆遷后繼續(xù)承租的，離婚時(shí)雙方都有承租的權(quán)利。
四、小產(chǎn)權(quán)房目前處理無法律依據(jù)
小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)實(shí)中大量存在，這種房屋在對外關(guān)系上其合法性有待進(jìn)一步確認(rèn)，法院在離婚案件中一般不予處理。我們目前只是在判決書中明確該房是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購置，確定雙方都享有權(quán)利。
五、單純加名房分割中的意思表示原則
1. 基于夫妻財(cái)產(chǎn)約定或贈(zèng)與的意思表示
夫妻一方的房屋，婚后以夫妻約定形式或贈(zèng)與的形式約定為另一方所有或者雙方共有，俗稱“加名” 。但“加名”后“加名”方隨即提出離婚導(dǎo)致爭議如何處理?
實(shí)踐中如果能夠區(qū)分，則對于夫妻約定的，按照登記為一人或兩人認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn);對于贈(zèng)與的，如果是已經(jīng)辦理了房產(chǎn)變更登記或公證的，則不能撤銷贈(zèng)與。但如果贈(zèng)與時(shí)未明確是一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，我們認(rèn)為贈(zèng)與后的房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但問題在于無法區(qū)分是約定還是贈(zèng)與，我們認(rèn)為，對于無法區(qū)分的，則按照婚姻法第19條來認(rèn)定。
2. 基于政策原因
夫妻一方的房屋，為孩子上學(xué)或其他政策性原因，將另一方名字加上，后雙方要求離婚，審理此類案件分歧較大。因房產(chǎn)已實(shí)際登記在夫妻雙方名下，只能認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)予以分割，但從考慮房屋來源的角度對原享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方可予以多分。
3. 雙方在結(jié)婚前共同出資以一方名義購買房屋或者結(jié)婚后以一方名義購買房屋，以按揭方式支付房款，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋產(chǎn)權(quán)
雙方當(dāng)事人戀愛期間以結(jié)婚為目的共同出資購買房屋，婚前雙方達(dá)成口頭協(xié)議以當(dāng)事人一方的名義簽訂購房合同，房屋貸款手續(xù)，婚后共同歸還貸款。離婚時(shí)夫妻雙方往往對口頭約定互不承認(rèn)，房屋登記的一方往往認(rèn)為另一方的出資是借款或者是贈(zèng)與，或者根本不認(rèn)可對方出資的事實(shí)。如果出資方能舉證證明房屋是婚前雙方共同出資，并以結(jié)婚為目的，即使產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，雙方共同出資購買的按揭房屋，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
對于雙方婚前出資共同購買的部分，應(yīng)該根據(jù)各自的出資比例予以分割，也就是按份共有關(guān)系分割婚前部分，畢竟結(jié)婚前雙方還不是夫妻關(guān)系，不能按夫妻共有財(cái)產(chǎn)分割。
六、父母參與出資房屋中的法律問題
對于父母參與出資購買的商品房一方父母出全資為子女購買，登記在自己子女名下的，婚姻法司法解釋三第 7 條明確了此種情況屬于該子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對此不予贅述，實(shí)踐中引發(fā)的糾紛亦不多。但是問題主要在于以下情形：
1. 父母參與出資或全額出資購買房屋，登記在夫妻雙方名下
對此情形，婚姻法司法解釋二的22條做了規(guī)定，認(rèn)定為對夫妻雙方的贈(zèng)與。但是在此要特別討論的一點(diǎn)是，實(shí)踐中，我們遇到大量這樣的案件，離婚分割時(shí)父母的情緒非常激動(dòng)，不同意認(rèn)定為小夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，從而不認(rèn)可法院的判決，產(chǎn)生大量申訴信訪案件。分析個(gè)中緣由，應(yīng)該說按照中國的傳統(tǒng)習(xí)慣，通常父母出資為子女購房，并不會(huì)事先進(jìn)行書面約定，如果子女不離婚，事實(shí)上也不會(huì)再向子女要求返還購房款或者房屋。但一旦子女離婚，父母傾囊相助的購房款損失一半，父母的心理無論如何接受不了。
雖然目前法律規(guī)定將此種情況認(rèn)定為父母對子女夫妻雙方的贈(zèng)與，但按照中國人的傳統(tǒng)思想，父母的這種贈(zèng)與其實(shí)是建立在其子女與配偶維持婚姻關(guān)系的基礎(chǔ)之上的。
解釋三的規(guī)定出臺(tái)后，已經(jīng)產(chǎn)生了因女方要求加名男方拒絕而引起雙方矛盾導(dǎo)致的離婚訴訟。從我們接觸的大量離婚案件當(dāng)事人，普通民眾對于婚姻關(guān)系持續(xù)的時(shí)間長短在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)作為考量因素是能夠接受的，表現(xiàn)在分割父母出資購買的房產(chǎn)時(shí)，婚姻關(guān)系持續(xù)時(shí)間較短的當(dāng)事人的情緒相對婚姻關(guān)系持續(xù)時(shí)間長的當(dāng)事人要激動(dòng)得多，保護(hù)弱勢一方和為家庭做出貢獻(xiàn)一方的原則應(yīng)得到體現(xiàn)。
2. 父母參與出資，登記在離婚夫妻名下，但父母與其子女之間存在借條
對于那些父母出資但不能證明是贈(zèng)與還是借款的，我們多推定為贈(zèng)與。如果該借條形成于夫妻離婚前，落款有小夫妻兩人的簽名，則借貸關(guān)系成立;落款僅有子女一方簽名的，如果能夠證實(shí)是買房時(shí)形成的借條，且距離離婚時(shí)間較長，一般可以推定借貸關(guān)系成立;如果借條是訴訟前或訴訟中后補(bǔ)的，則無法證實(shí)買房當(dāng)時(shí)雙方有借貸的合意。
