近4萬元高額稅費使買主放棄購房
在國企工作的李先生于1998年在洋橋附近購得一套房改房，建筑面積75平方米，兩居室，一家三口居住，但最近李先生想把自己年邁的父母接過來居住，這樣也便于照顧。五口人住在兩居室里顯然環(huán)境差了些，為此，李先生決定把房屋出售，然后到郊區(qū)購置一套大三居來改善居住環(huán)境。今年4月，李先生把房屋委托給某經(jīng)紀公司代為出售，李先生報價為5300元/平方米，總價為39.75萬元。
6月20日，李先生與在私企工作的劉女士初步達成購房意向。但在計算應繳納稅費時雙方陷入了尷尬局面，李先生的房屋雖是1998年購買的，但其產(chǎn)權證上的時間卻是2004年，恰好在兩年內(nèi)出售房屋全額征收營業(yè)稅的范圍內(nèi)。而且從6月15日起，個人所得稅的征收開始與房產(chǎn)過戶掛鉤，朝陽、東城已開始試點。
經(jīng)過計算，該房屋如果上市交易，李先生應該繳納營業(yè)稅1.9875萬元，即39.75×5%=1.9875（萬元）；并應繳納個人所得稅＝（售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費用）×20％，即（39.75—75×4000元/平方米-合理費用）×20％=1.95萬元。面對這將近4萬元的高額稅收，買賣雙方都不愿意承擔，經(jīng)過一個小時的談判，最后終于以買方放棄購買而告終。
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買賣二手商品房
(1)個人購房不足2年出售的買方：契稅3%；印花稅0.05%；工本費（依各區(qū)規(guī)定）
賣方：營業(yè)稅5%；印花稅0.05%；個人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
(2)個人購房超過2年出售，符合普通住房標準的買方：契稅1.5%；印花稅0.05%；工本費（依各區(qū)規(guī)定）
賣方：印花稅0.05%；個人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
(3)個人購房超過2年出售，不符合普通住房標準的買方：契稅3%；印花稅0.05%；工本費（依各區(qū)規(guī)定）
賣方：營業(yè)稅（售房價－購房價）×5%；印花稅0.05%；個人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
買賣已購公房
(1)個人購房超過2年出售，符合普通住房標準的買方：土地出讓金：當年的房改成本價×建筑面積×1%契稅1.5%；印花稅0.05%；工本費（依各區(qū)規(guī)定）
賣方：印花稅0.05%；個人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
(2)個人購房超過2年出售，不符合普通住房標準的買方：土地出讓金：當年的房改成本價×建筑面積×1%契稅3%；印花稅0.05%；工本費（依各區(qū)規(guī)定）
賣方：營業(yè)稅（售房價－購房價）×5%；印花稅0.05%；個人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
《房屋買賣合同》出賣人將房屋以“以租待售”方式出售給買受人，雙方可以約定如下條款：
1、出賣人和買受人在房屋租賃合同生效后（）日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門依法辦理租賃登記備案手續(xù)，以保護買受人對房屋的使用權及產(chǎn)生對抗第三人的法律效力。
2、雙方在房屋租賃合同中約定零租金（或低額租金），以避免出賣人解除租賃合同。
3、房屋買賣合同自（）年（）月（）日生效；若在房屋買賣合同生效前，出賣人擅自解除雙方所簽房屋租賃合同，則本房屋買賣合同即刻生效；房屋買賣合同生效的，出賣人按照租賃合同約定已付房屋租金即為買受人按照買賣合同約定向出賣人支付了與該租金相等數(shù)額的房價款。
4、出賣人在租賃期限內(nèi)，擅自解除合同即視為違約，應向買受人支付違約金（）元。
面積超140平米需繳所得稅
安女士：我看中一套二手房，三室二廳二衛(wèi)，145平米，賣主已入住兩年半。我打算下周簽成交合同，請問按目前有關規(guī)定，除了付房屋成交額以外，要付哪些稅？
律師答復：來信所述房屋面積超過140平米，不屬于享受優(yōu)惠政策普通住房之列。買方除了付房屋成交額外，主要交納：（1）契稅：成交價的3%；（2）合同印花稅：成交價的0.5‰；（3）房地產(chǎn)權屬證書印花稅：5元；（4）其他雜費。賣方主要交納：（1）營業(yè)稅（含城建稅、教育費附加），房屋成交額減去原購買房屋價款后所得差額的5.5%；（2）合同印花稅：成交價的0.5‰；（3）個人所得稅，此次轉(zhuǎn)讓凈所得的20%；（4）土地增值稅：增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項目金額之和（購進價、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅）×稅率。
稅務研究專家指出，稅務籌劃是指納稅人為了實現(xiàn)利益最大化，在不違反法律、法規(guī)的前提下，對尚未發(fā)生或已發(fā)生的應稅行為進行各種巧妙安排。
●高價房要延遲繳稅對個人在6月1日前簽訂的房屋買賣合同，購買了單價超過9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標準二手房的，可以等到8月31日后再按房價的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%繳納了。
●超大房須按期繳稅對個人在6月1日前簽訂的房屋買賣合同，購買了單價低于9432元/平方米、面積卻在140平方米以上二手房的，就要抓緊在8月31日前按房價的1.5%繳納契稅，拖到8月31日后就要按3%的稅率繳納契稅了。
●詢問最低過戶價在購買二手房繳納稅費過程中需注意契稅最低過戶價的問題，因為繳納契稅時有最低過戶價的要求，最低過戶價格標準根據(jù)各區(qū)規(guī)定有所不同。
●提交5項資料繳納稅費時需提供：買賣合同（原件及復印件）、房產(chǎn)證（原件及復印件）、買賣雙方身份證（原件及復印件）、原購房協(xié)議、購房發(fā)票或收據(jù)（原件及復印件）。
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