12月下旬以來(lái)，隨著二手房營(yíng)業(yè)稅免征優(yōu)惠期進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，二手房交易市場(chǎng)又出現(xiàn)了一個(gè)新的現(xiàn)象——“稅貸倒置”。按照正常的交易流程，在買賣雙方網(wǎng)簽買賣合同、買方付完首付款、賣方注銷抵押后，買方應(yīng)持賣方新產(chǎn)證及相關(guān)資料向銀行申請(qǐng)新貸款，銀行進(jìn)行審核并同意放貸后，買賣雙方才可以持銀行同意貸款的資料及其它相關(guān)資料至房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶交易。繳納營(yíng)業(yè)稅是在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶交易的時(shí)候才需要繳納的。
而所謂的“稅貸倒置”是在買賣雙方網(wǎng)簽買賣合同之后，買方尚未獲得銀行批準(zhǔn)的新貸款買賣雙方就到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的繳納，相當(dāng)于將營(yíng)業(yè)稅繳納的時(shí)間前置。由于房產(chǎn)交易中心納稅窗口繳納營(yíng)業(yè)稅是依據(jù)買賣雙方簽署的房屋買賣合同的成交價(jià)格與房產(chǎn)交易中心的最低評(píng)估價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定和繳納，不會(huì)審閱銀行準(zhǔn)貸資料（此資料是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)才進(jìn)行審閱），所以“稅貸倒置”在實(shí)際操作中是完全可行的。但是由于不是正常的交易流程，“稅貸倒置”必然會(huì)存在諸多的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，在此漢宇地產(chǎn)為打算這樣操作的買賣雙方提個(gè)醒：
1、買方承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。據(jù)漢宇地產(chǎn)在全市近百家門(mén)店的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在11月1日～12月5日簽署的買賣合同中，涉及到營(yíng)業(yè)稅的環(huán)節(jié)由買方來(lái)承擔(dān)賣方營(yíng)業(yè)稅的占到68%。在市場(chǎng)交易火爆、房東強(qiáng)勢(shì)的背景下，營(yíng)業(yè)稅從房東方轉(zhuǎn)移到客戶方已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象，所以在房屋掛牌的中介處經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到中介說(shuō)這個(gè)價(jià)格是房東方的“凈到手價(jià)”。
既然買方要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，那么買方在貸款申請(qǐng)前就要準(zhǔn)備好這部分資金。而對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，之前需要支付首付款已經(jīng)給買方很大的壓力，而隨后就要支付的營(yíng)業(yè)稅也是少則數(shù)萬(wàn)多輒數(shù)十萬(wàn)，這無(wú)形中又給買方短時(shí)間內(nèi)造成巨大的資金壓力。當(dāng)然這還不是最重要的。因?yàn)橘I方在申請(qǐng)貸款之前就付掉了營(yíng)業(yè)稅，而貸款是否能夠申請(qǐng)下來(lái)、何時(shí)申請(qǐng)下來(lái)、貸款額度是多少都是未知，所以存在著買方支付營(yíng)業(yè)稅后由于自身原因拿不到足額貸款無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易的風(fēng)險(xiǎn)。而這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房東方來(lái)說(shuō)完全可以無(wú)視。雖然營(yíng)業(yè)稅繳納后不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶交易可以申請(qǐng)退還，但是對(duì)于買方來(lái)說(shuō)營(yíng)業(yè)稅提前繳納“占用”資金的損失確實(shí)不可避免。
2、賣方承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。近期隨著宏觀調(diào)控政策的頻出，市場(chǎng)局部開(kāi)始降溫。部分對(duì)樓市政策比較敏感的房東開(kāi)始迅速的調(diào)整自己的售房策略，主動(dòng)承擔(dān)本來(lái)就應(yīng)該由房東承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅的成交越來(lái)越多。而對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，若客戶在未獲得新貸款之前自己就繳納了營(yíng)業(yè)稅，雖然可以趕上優(yōu)惠政策的末班車，但同樣存在著客戶方未獲足額貸款，交易無(wú)法進(jìn)行的“尷尬”。當(dāng)然，相比客戶方來(lái)說(shuō)，房東方“稅貸倒置”后苦等貸款審批，但現(xiàn)在銀行貸款審批進(jìn)度很慢，而且要求也非常嚴(yán)格。所以，還有可能客戶最終無(wú)法獲得足額貸款，買賣交易終止，房東方延誤出售時(shí)機(jī)，陷入“賠了夫人又折兵”的窘境。
其實(shí)造成上述兩種情況發(fā)生的根源就在于客戶方是否可以獲得足額的貸款，所以買賣雙方在“稅貸倒置”之前，一定要親自咨詢申請(qǐng)貸款相關(guān)銀行負(fù)責(zé)該貸款的信貸人員，反復(fù)確認(rèn)貸款資料和貸款額度滿足交易需要，才可進(jìn)行“稅貸倒置”交易的操作。將房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)降到最低的程度。
